2013年中國(guó)、日本商業(yè)地產(chǎn)供給態(tài)勢(shì)對(duì)比分析
http://www.hxud.cn 2013-03-05 09:29 中企顧問網(wǎng)
本文導(dǎo)讀：零售行業(yè)作為渠道不僅面臨商業(yè)地產(chǎn)大幅增加的沖擊和分流，同時(shí)，近幾年網(wǎng)購發(fā)展異常迅速，也給傳統(tǒng)零售業(yè)帶來巨大壓力。
商業(yè)地產(chǎn)近幾年供給量大幅增加，短期增速大幅回落。受住宅限購、限貸等政策影響，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)2009年開始進(jìn)入快速發(fā)展期。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成額及施工面積基本維持在30%以上，而2012年中期開始，增速明顯回落，投資完成額增速回落至25%左右，施工面積增速回落至17%左右；新開工面積和竣工面積增速大幅回落，2012年新開工面積增速回落至6.2%，而竣工面積回落至8%。供給量的大幅回落短期有利于降低供給端的沖擊。
展望2013年，宏觀經(jīng)濟(jì)維持弱復(fù)蘇，行業(yè)需求端趨勢(shì)向好，但幅度有限，受需求端影響，商業(yè)地產(chǎn)供給增速將維持在低位，供給端沖擊短期有所減緩。
日本90年代，地產(chǎn)泡沫破滅之后，商業(yè)地產(chǎn)增速大幅下降，之后幾年增速一直維持在0左右徘徊。從供需角度分析，日本零售行業(yè)增長(zhǎng)是驅(qū)動(dòng)商業(yè)物業(yè)增加的主要原因，商業(yè)物業(yè)新開工面積與社零總額增速具有顯著相關(guān)性。
國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)增速與社零總額增速相關(guān)性并不明顯，但近幾年相關(guān)性有所提升，而且可以看出，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速滯后于社零總額增速。
貨幣供給量的大幅增加以及其驅(qū)動(dòng)的物業(yè)價(jià)格的大幅提升是驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要因素，同時(shí)，各地方政府由于負(fù)債率較高，通常以土地財(cái)政為主，因此土地拍賣成為很多地方政府主要的財(cái)政來源，這也助推了商業(yè)地產(chǎn)快速增加。從規(guī)劃角度看，地方政府一般都會(huì)有商業(yè)規(guī)劃，但商業(yè)規(guī)劃最終要落實(shí)到區(qū)里，因此，商業(yè)規(guī)劃是市一級(jí)的，但實(shí)際上控制權(quán)在區(qū)一級(jí)，而到了區(qū)一級(jí)為了政績(jī)和形象，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)狂熱。
零售行業(yè)作為渠道不僅面臨商業(yè)地產(chǎn)大幅增加的沖擊和分流，同時(shí)，近幾年網(wǎng)購發(fā)展異常迅速，也給傳統(tǒng)零售業(yè)帶來巨大壓力。受商業(yè)地產(chǎn)大幅增加以及網(wǎng)購沖擊影響，國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)零售企業(yè)向上下游溢價(jià)能力受到制約，因此毛利率水平難以提升，盈利能力受到一定影響。
商業(yè)地產(chǎn)有效供給不足無效供給泛濫。從商業(yè)地產(chǎn)投資額及面積增速來看，近幾年商業(yè)地產(chǎn)幾乎進(jìn)入了瘋狂階段，商業(yè)地產(chǎn)大幅增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了實(shí)際需求，在局部區(qū)域已經(jīng)產(chǎn)生了一定泡沫。而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)，如果沒有經(jīng)營(yíng)能力，商業(yè)地產(chǎn)也稱不上商業(yè)地產(chǎn)，但住宅市場(chǎng)如果不好，可以打折出售，因?yàn)槠浯嬖诰幼r(jià)值，但商業(yè)地產(chǎn)卻不同，如果開發(fā)商沒有經(jīng)營(yíng)能力，一切就等于零。
從另一角度看，隨著商業(yè)地產(chǎn)大幅增加，一方面超越了現(xiàn)有的消費(fèi)能力；另一方面也導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，倒閉門店數(shù)量及空臵率不斷攀升，呈現(xiàn)出很多無效供給。
國(guó)內(nèi)零售企業(yè)同時(shí)面臨商業(yè)地產(chǎn)和網(wǎng)購的沖擊，自身盈利能力受到制約，如何實(shí)現(xiàn)突破至關(guān)重要。
展望2013年，宏觀經(jīng)濟(jì)維持弱復(fù)蘇，行業(yè)需求端趨勢(shì)向好，但幅度有限，受需求端影響，商業(yè)地產(chǎn)供給增速將維持在低位，供給端沖擊短期有所減緩。
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成額及施工面積增速大幅下降
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工米納吉及竣工面積大幅下降
日本商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速、
日本商業(yè)物業(yè)新開工面積增速與社零總額增速
貨幣供給量的大幅增加以及其驅(qū)動(dòng)的物業(yè)價(jià)格的大幅提升是驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要因素，同時(shí)，各地方政府由于負(fù)債率較高，通常以土地財(cái)政為主，因此土地拍賣成為很多地方政府主要的財(cái)政來源，這也助推了商業(yè)地產(chǎn)快速增加。從規(guī)劃角度看，地方政府一般都會(huì)有商業(yè)規(guī)劃，但商業(yè)規(guī)劃最終要落實(shí)到區(qū)里，因此，商業(yè)規(guī)劃是市一級(jí)的，但實(shí)際上控制權(quán)在區(qū)一級(jí)，而到了區(qū)一級(jí)為了政績(jī)和形象，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)狂熱。
中國(guó)社零總額增速與商業(yè)用房新開工面積增速
中國(guó)商業(yè)物業(yè)新開工面積與M2累計(jì)增速
日本網(wǎng)購銷售額及增速
中國(guó)網(wǎng)購交易額及增速
從另一角度看，隨著商業(yè)地產(chǎn)大幅增加，一方面超越了現(xiàn)有的消費(fèi)能力；另一方面也導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，倒閉門店數(shù)量及空臵率不斷攀升，呈現(xiàn)出很多無效供給。
國(guó)內(nèi)零售企業(yè)同時(shí)面臨商業(yè)地產(chǎn)和網(wǎng)購的沖擊，自身盈利能力受到制約，如何實(shí)現(xiàn)突破至關(guān)重要。
