我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展建議
http://www.hxud.cn 2012-09-04 14:25 中企顧問網(wǎng)
本文導(dǎo)讀：隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理模式由傳統(tǒng)的以銷售為主向租售結(jié)合甚至以出租為主模式的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)逐漸回歸到集開發(fā)、經(jīng)營與管理等多功能于一身的綜合體，從而對(duì)專業(yè)人才素質(zhì)要求較住宅地產(chǎn)要高得多。目前商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員主要來自住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，缺乏對(duì)商業(yè)與地產(chǎn)均精通的復(fù)合型人才，所以應(yīng)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的引進(jìn)與培養(yǎng)。
1加強(qiáng)政府產(chǎn)業(yè)政策的積極引導(dǎo)宏觀調(diào)控。
政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，目前住宅地產(chǎn)調(diào)控政策反而為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了一個(gè)利好空間。但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，除了封頂銷售和首付五成的規(guī)定外，融資模式、融資渠道、稅收優(yōu)惠、利率優(yōu)惠及經(jīng)營管理等方面都沒有具體且可操作的產(chǎn)業(yè)政策支撐。由于缺乏明確的政策引導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景仍不明確。受住宅地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)及國內(nèi)投資渠道極為有限、資金流動(dòng)性強(qiáng)等因素的影響商業(yè)地產(chǎn)在未來也可能陷入非理性過熱投資沖動(dòng)，同時(shí)各地商業(yè)地產(chǎn)較高空置率、房屋質(zhì)量等一系列問題也并不鮮見。由于政策及制度的缺位，各地的商業(yè)規(guī)劃缺乏科學(xué)性和前瞻性。上述種種表明商業(yè)地產(chǎn)急需政府產(chǎn)業(yè)政策及制度的管理與引導(dǎo)。例如，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的指導(dǎo)性法規(guī)《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》的實(shí)施，可以為城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局提供有效的條例和理論體系支撐，緩解城市道路交通與城市管理壓力，解決以往商業(yè)地產(chǎn)布局不合理、缺乏規(guī)劃的問題。
2拓寬融資渠道。
從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，商業(yè)地產(chǎn)資金來源渠道多元化，低比例的銀行貸款和高比例的社會(huì)投資大大降低了開發(fā)商財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)模式及后期運(yùn)營管理中具有較高的自主性和選擇性。目前我國商業(yè)地產(chǎn)融資主要是銀行貸款，但是商業(yè)地產(chǎn)未來融資渠道的多元化已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的核心，資金渠道多元化是商業(yè)成功運(yùn)作的保障，而融資渠道單一是制約我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要障礙。根據(jù)我國實(shí)際情況，可從以下幾方面拓寬融資渠道:大力推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、商業(yè)地產(chǎn)證券化、發(fā)行公司債券、鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)以及吸引國外資金等，降低融資成本，也進(jìn)一步提高了資金鏈的安全性和資金使用的靈活性。多元化的融資渠道可以有效緩解房地產(chǎn)開發(fā)信貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的融資壓力，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的轉(zhuǎn)型及商業(yè)地產(chǎn)的長期健康發(fā)展。
3促進(jìn)經(jīng)營管理模式。
向租售結(jié)合型轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)以出售為主的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理模式在商業(yè)地產(chǎn)逐漸發(fā)展成熟的市場(chǎng)背景下不可能具有持續(xù)性;以出租為主的經(jīng)營管理模式在當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策趨緊及資金來源單一背景下短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn);現(xiàn)階段及未來一定時(shí)期內(nèi)符合現(xiàn)實(shí)狀況的是租售結(jié)合的經(jīng)營管理模式。該模式使得開發(fā)商可根據(jù)自身資金狀況合理配置商業(yè)地產(chǎn)持有與銷售比例，通過短期銷售收益與長期出租收益雙重渠道保障企業(yè)資金回籠，平衡企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，緩解當(dāng)前資金來源以銀行貸款為主帶來的融資壓力。
4重視引進(jìn)與培養(yǎng)專業(yè)人才。
隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理模式由傳統(tǒng)的以銷售為主向租售結(jié)合甚至以出租為主模式的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)逐漸回歸到集開發(fā)、經(jīng)營與管理等多功能于一身的綜合體，從而對(duì)專業(yè)人才素質(zhì)要求較住宅地產(chǎn)要高得多。目前商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員主要來自住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，缺乏對(duì)商業(yè)與地產(chǎn)均精通的復(fù)合型人才，所以應(yīng)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的引進(jìn)與培養(yǎng)。鑒于商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性，注重聘請(qǐng)引進(jìn)專業(yè)人才和專業(yè)顧問公司，注重商業(yè)地產(chǎn)前期策劃、設(shè)計(jì)與后期經(jīng)營;同時(shí)加大資金投入注重企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人才培養(yǎng)，對(duì)公司員工特別是中高層管理人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，建立企業(yè)內(nèi)部商業(yè)地產(chǎn)研究部門，培養(yǎng)專業(yè)化的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，從而形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，目前住宅地產(chǎn)調(diào)控政策反而為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了一個(gè)利好空間。但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，除了封頂銷售和首付五成的規(guī)定外，融資模式、融資渠道、稅收優(yōu)惠、利率優(yōu)惠及經(jīng)營管理等方面都沒有具體且可操作的產(chǎn)業(yè)政策支撐。由于缺乏明確的政策引導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景仍不明確。受住宅地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)及國內(nèi)投資渠道極為有限、資金流動(dòng)性強(qiáng)等因素的影響商業(yè)地產(chǎn)在未來也可能陷入非理性過熱投資沖動(dòng)，同時(shí)各地商業(yè)地產(chǎn)較高空置率、房屋質(zhì)量等一系列問題也并不鮮見。由于政策及制度的缺位，各地的商業(yè)規(guī)劃缺乏科學(xué)性和前瞻性。上述種種表明商業(yè)地產(chǎn)急需政府產(chǎn)業(yè)政策及制度的管理與引導(dǎo)。例如，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的指導(dǎo)性法規(guī)《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》的實(shí)施，可以為城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局提供有效的條例和理論體系支撐，緩解城市道路交通與城市管理壓力，解決以往商業(yè)地產(chǎn)布局不合理、缺乏規(guī)劃的問題。
2拓寬融資渠道。
從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，商業(yè)地產(chǎn)資金來源渠道多元化，低比例的銀行貸款和高比例的社會(huì)投資大大降低了開發(fā)商財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)模式及后期運(yùn)營管理中具有較高的自主性和選擇性。目前我國商業(yè)地產(chǎn)融資主要是銀行貸款，但是商業(yè)地產(chǎn)未來融資渠道的多元化已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的核心，資金渠道多元化是商業(yè)成功運(yùn)作的保障，而融資渠道單一是制約我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要障礙。根據(jù)我國實(shí)際情況，可從以下幾方面拓寬融資渠道:大力推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、商業(yè)地產(chǎn)證券化、發(fā)行公司債券、鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)以及吸引國外資金等，降低融資成本，也進(jìn)一步提高了資金鏈的安全性和資金使用的靈活性。多元化的融資渠道可以有效緩解房地產(chǎn)開發(fā)信貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的融資壓力，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的轉(zhuǎn)型及商業(yè)地產(chǎn)的長期健康發(fā)展。
3促進(jìn)經(jīng)營管理模式。
向租售結(jié)合型轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)以出售為主的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理模式在商業(yè)地產(chǎn)逐漸發(fā)展成熟的市場(chǎng)背景下不可能具有持續(xù)性;以出租為主的經(jīng)營管理模式在當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策趨緊及資金來源單一背景下短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn);現(xiàn)階段及未來一定時(shí)期內(nèi)符合現(xiàn)實(shí)狀況的是租售結(jié)合的經(jīng)營管理模式。該模式使得開發(fā)商可根據(jù)自身資金狀況合理配置商業(yè)地產(chǎn)持有與銷售比例，通過短期銷售收益與長期出租收益雙重渠道保障企業(yè)資金回籠，平衡企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，緩解當(dāng)前資金來源以銀行貸款為主帶來的融資壓力。
4重視引進(jìn)與培養(yǎng)專業(yè)人才。
隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理模式由傳統(tǒng)的以銷售為主向租售結(jié)合甚至以出租為主模式的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)逐漸回歸到集開發(fā)、經(jīng)營與管理等多功能于一身的綜合體，從而對(duì)專業(yè)人才素質(zhì)要求較住宅地產(chǎn)要高得多。目前商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員主要來自住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，缺乏對(duì)商業(yè)與地產(chǎn)均精通的復(fù)合型人才，所以應(yīng)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的引進(jìn)與培養(yǎng)。鑒于商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性，注重聘請(qǐng)引進(jìn)專業(yè)人才和專業(yè)顧問公司，注重商業(yè)地產(chǎn)前期策劃、設(shè)計(jì)與后期經(jīng)營;同時(shí)加大資金投入注重企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人才培養(yǎng)，對(duì)公司員工特別是中高層管理人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，建立企業(yè)內(nèi)部商業(yè)地產(chǎn)研究部門，培養(yǎng)專業(yè)化的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，從而形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
與 商業(yè)地產(chǎn) 的相關(guān)內(nèi)容
