我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景調(diào)查分析
http://www.hxud.cn 2012-09-04 14:23 中企顧問網(wǎng)
本文導(dǎo)讀：商業(yè)地產(chǎn)市場積累釋放空間較大。住宅地產(chǎn)市場化以來自主性需求、投資投機性需求以及拆遷導(dǎo)致的被動需求等經(jīng)歷了1998—2003年的需求觀望期從2004年開始進入集中釋放期，住宅地產(chǎn)快速發(fā)展的同時也存在著部分城市和地區(qū)投資投機性需求過剩，住宅價值被過度放大，在以住宅地產(chǎn)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場中商業(yè)地產(chǎn)價值未得以充分體現(xiàn)。
1房地產(chǎn)調(diào)控的政策缺口。
堪稱嚴厲程度史無前例的2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策可總結(jié)為通過抑制住房投資投機性需求、增加保障性住房供給達到遏制部分城市住房價格過高且過快上漲的目的，經(jīng)濟手段與行政手段并用確保住房市場調(diào)控目標的實現(xiàn)。經(jīng)濟手段主要有:稅收、信貸和貨幣政策。稅收政策為:住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅在2011年免征年限提高基礎(chǔ)上將購買不足5年的普通住宅對外銷售由按差額征收改為全額征收，房產(chǎn)稅改革進入實際操作階段，上海和重慶成為首批房產(chǎn)稅試點城市;第二套房首付比例上調(diào)至不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍;貨幣政策持續(xù)緊縮，央行3次加息，6次提高存款準備金率，房地產(chǎn)開發(fā)信貸和消費信貸大幅收緊。行政手段主要有:限購、限價疊加，考核與問責(zé)并施確保地方政府房價控制目標和保障房建設(shè)規(guī)模的實現(xiàn)。
住宅地產(chǎn)調(diào)控政策嚴厲程度的逐步升級使得住宅地產(chǎn)開發(fā)受到較大程度制約，與此同時考慮到商業(yè)發(fā)展及城市化進程的需要及商業(yè)地產(chǎn)投資與自用門檻較高，一般都以長期租賃或長期持有作為贏利模式，商業(yè)地產(chǎn)打壓沒有實質(zhì)性與緊迫性需求，存在一定時期的政策缺口。在投資渠道狹窄，流動性過剩背景下投資投機者多年來將住宅地產(chǎn)作為重要投資渠道，限購和限貸政策的實施使得住宅地產(chǎn)投資渠道不再通暢，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)成為市場主體新的選擇。
2經(jīng)濟社會發(fā)展狀況有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)市場積累釋放空間較大。住宅地產(chǎn)市場化以來自主性需求、投資投機性需求以及拆遷導(dǎo)致的被動需求等經(jīng)歷了1998—2003年的需求觀望期從2004年開始進入集中釋放期，住宅地產(chǎn)快速發(fā)展的同時也存在著部分城市和地區(qū)投資投機性需求過剩，住宅價值被過度放大，在以住宅地產(chǎn)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場中商業(yè)地產(chǎn)價值未得以充分體現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國際許多房地產(chǎn)公司商業(yè)物業(yè)的比例占總資產(chǎn)的60%～100%，中國香港一些房地產(chǎn)公司投資性物業(yè)的比例也達60%～85%，而目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率還不足5%，離很多房地產(chǎn)開發(fā)商20%持有率的規(guī)劃期望值還相距甚遠。隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)商業(yè)地產(chǎn)消費需求將逐步釋放，同時隨著開發(fā)投資向商業(yè)地產(chǎn)的逐步轉(zhuǎn)移商業(yè)地產(chǎn)供給也將逐步釋放，其價值將得以體現(xiàn)，部分地區(qū)商住倒掛的現(xiàn)象將得到扭轉(zhuǎn)。
宏觀經(jīng)濟利好趨勢有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。相關(guān)研究表明未來中國經(jīng)濟發(fā)展速度仍會保持較高幅度增長，“十二五”規(guī)劃力在促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的催化劑。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級力在加速第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從國際經(jīng)驗來看，當?shù)谌a(chǎn)業(yè)占GDP比重超過50%時，將呈加速發(fā)展態(tài)勢。2011年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值203260億元，占GDP比重為43.1%①，與發(fā)達國家相比仍有很大提升空間。在國家產(chǎn)業(yè)政策支持下，未來數(shù)年第三產(chǎn)業(yè)將保持高速發(fā)展，從而帶動對商業(yè)地產(chǎn)的旺盛需求。同時擴大內(nèi)需、拉動消費的政策不斷出臺，內(nèi)需將替代出口和投資成為拉動經(jīng)濟增長的新動力。“十二五”規(guī)劃將提高居民可支配收入增長速度提上日程，居民消費能力將得到較大幅度提高;同時消費結(jié)構(gòu)也在不斷升級，居民消費將從以生存為主的溫飽型轉(zhuǎn)向注重消費質(zhì)量和享受型的小康型消費模式轉(zhuǎn)變，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了新的廣闊空間。
城市化帶來的新機遇。2011年年末全國總?cè)丝跒?34735萬人，比上年末增加644萬人，其中城鎮(zhèn)人口為69079萬人，占人口比重達到51.3%②，首次超過50%。
在統(tǒng)計學(xué)意義上，中國已成為“城市化”國家，正經(jīng)歷著城市化的重要轉(zhuǎn)型，大量農(nóng)村人口將完成從農(nóng)民到市民的空間、身份轉(zhuǎn)換③。從地方發(fā)展情況看，各大城市發(fā)展階段參差不齊，但是都在步入郊區(qū)化、大都市化的關(guān)鍵階段，中小城市消費者的潛力逐漸被激發(fā)出來，生活方式、消費心理都在發(fā)生重大變化，這意味著一個巨大市場空間的存在。
3高鐵和高速公路有助于商業(yè)網(wǎng)點拓展。
道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的重要載體，城市商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展必然受到交通網(wǎng)絡(luò)的深刻影響，良好的外部交通環(huán)境是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要條件。為了應(yīng)對2008年金融危機對國民經(jīng)濟發(fā)展的不利影響，國家投入4萬億元救市，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(鐵路、公路、機場、水利等)大體上是1.5億元左右，占4萬億元，比重為37.5%。現(xiàn)階段各地公路、鐵路、機場等交通設(shè)施建設(shè)正陸續(xù)完成，南京、杭州、長沙、廣州、重慶等城市都在建設(shè)地鐵。交通設(shè)施的完善提高了城市間及城市內(nèi)部的聯(lián)系程度，從而有助于商業(yè)網(wǎng)點拓展。隨著交通設(shè)施的不斷發(fā)展完善，配套商業(yè)項目將隨之完工建成，為商業(yè)網(wǎng)點拓展提供了前提條件。
堪稱嚴厲程度史無前例的2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策可總結(jié)為通過抑制住房投資投機性需求、增加保障性住房供給達到遏制部分城市住房價格過高且過快上漲的目的，經(jīng)濟手段與行政手段并用確保住房市場調(diào)控目標的實現(xiàn)。經(jīng)濟手段主要有:稅收、信貸和貨幣政策。稅收政策為:住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅在2011年免征年限提高基礎(chǔ)上將購買不足5年的普通住宅對外銷售由按差額征收改為全額征收，房產(chǎn)稅改革進入實際操作階段，上海和重慶成為首批房產(chǎn)稅試點城市;第二套房首付比例上調(diào)至不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍;貨幣政策持續(xù)緊縮，央行3次加息，6次提高存款準備金率，房地產(chǎn)開發(fā)信貸和消費信貸大幅收緊。行政手段主要有:限購、限價疊加，考核與問責(zé)并施確保地方政府房價控制目標和保障房建設(shè)規(guī)模的實現(xiàn)。
住宅地產(chǎn)調(diào)控政策嚴厲程度的逐步升級使得住宅地產(chǎn)開發(fā)受到較大程度制約，與此同時考慮到商業(yè)發(fā)展及城市化進程的需要及商業(yè)地產(chǎn)投資與自用門檻較高，一般都以長期租賃或長期持有作為贏利模式，商業(yè)地產(chǎn)打壓沒有實質(zhì)性與緊迫性需求，存在一定時期的政策缺口。在投資渠道狹窄，流動性過剩背景下投資投機者多年來將住宅地產(chǎn)作為重要投資渠道，限購和限貸政策的實施使得住宅地產(chǎn)投資渠道不再通暢，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)成為市場主體新的選擇。
2經(jīng)濟社會發(fā)展狀況有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)市場積累釋放空間較大。住宅地產(chǎn)市場化以來自主性需求、投資投機性需求以及拆遷導(dǎo)致的被動需求等經(jīng)歷了1998—2003年的需求觀望期從2004年開始進入集中釋放期，住宅地產(chǎn)快速發(fā)展的同時也存在著部分城市和地區(qū)投資投機性需求過剩，住宅價值被過度放大，在以住宅地產(chǎn)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場中商業(yè)地產(chǎn)價值未得以充分體現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國際許多房地產(chǎn)公司商業(yè)物業(yè)的比例占總資產(chǎn)的60%～100%，中國香港一些房地產(chǎn)公司投資性物業(yè)的比例也達60%～85%，而目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率還不足5%，離很多房地產(chǎn)開發(fā)商20%持有率的規(guī)劃期望值還相距甚遠。隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)商業(yè)地產(chǎn)消費需求將逐步釋放，同時隨著開發(fā)投資向商業(yè)地產(chǎn)的逐步轉(zhuǎn)移商業(yè)地產(chǎn)供給也將逐步釋放，其價值將得以體現(xiàn)，部分地區(qū)商住倒掛的現(xiàn)象將得到扭轉(zhuǎn)。
宏觀經(jīng)濟利好趨勢有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。相關(guān)研究表明未來中國經(jīng)濟發(fā)展速度仍會保持較高幅度增長，“十二五”規(guī)劃力在促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的催化劑。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級力在加速第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從國際經(jīng)驗來看，當?shù)谌a(chǎn)業(yè)占GDP比重超過50%時，將呈加速發(fā)展態(tài)勢。2011年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值203260億元，占GDP比重為43.1%①，與發(fā)達國家相比仍有很大提升空間。在國家產(chǎn)業(yè)政策支持下，未來數(shù)年第三產(chǎn)業(yè)將保持高速發(fā)展，從而帶動對商業(yè)地產(chǎn)的旺盛需求。同時擴大內(nèi)需、拉動消費的政策不斷出臺，內(nèi)需將替代出口和投資成為拉動經(jīng)濟增長的新動力。“十二五”規(guī)劃將提高居民可支配收入增長速度提上日程，居民消費能力將得到較大幅度提高;同時消費結(jié)構(gòu)也在不斷升級，居民消費將從以生存為主的溫飽型轉(zhuǎn)向注重消費質(zhì)量和享受型的小康型消費模式轉(zhuǎn)變，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了新的廣闊空間。
城市化帶來的新機遇。2011年年末全國總?cè)丝跒?34735萬人，比上年末增加644萬人，其中城鎮(zhèn)人口為69079萬人，占人口比重達到51.3%②，首次超過50%。
在統(tǒng)計學(xué)意義上，中國已成為“城市化”國家，正經(jīng)歷著城市化的重要轉(zhuǎn)型，大量農(nóng)村人口將完成從農(nóng)民到市民的空間、身份轉(zhuǎn)換③。從地方發(fā)展情況看，各大城市發(fā)展階段參差不齊，但是都在步入郊區(qū)化、大都市化的關(guān)鍵階段，中小城市消費者的潛力逐漸被激發(fā)出來，生活方式、消費心理都在發(fā)生重大變化，這意味著一個巨大市場空間的存在。
3高鐵和高速公路有助于商業(yè)網(wǎng)點拓展。
道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的重要載體，城市商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展必然受到交通網(wǎng)絡(luò)的深刻影響，良好的外部交通環(huán)境是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要條件。為了應(yīng)對2008年金融危機對國民經(jīng)濟發(fā)展的不利影響，國家投入4萬億元救市，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(鐵路、公路、機場、水利等)大體上是1.5億元左右，占4萬億元，比重為37.5%。現(xiàn)階段各地公路、鐵路、機場等交通設(shè)施建設(shè)正陸續(xù)完成，南京、杭州、長沙、廣州、重慶等城市都在建設(shè)地鐵。交通設(shè)施的完善提高了城市間及城市內(nèi)部的聯(lián)系程度，從而有助于商業(yè)網(wǎng)點拓展。隨著交通設(shè)施的不斷發(fā)展完善，配套商業(yè)項目將隨之完工建成，為商業(yè)網(wǎng)點拓展提供了前提條件。
與 商業(yè)地產(chǎn) 的相關(guān)內(nèi)容
