2011年我國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
http://www.hxud.cn 2012-09-04 14:14 中企顧問網(wǎng)
本文導(dǎo)讀：商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格增幅的上漲及住宅地產(chǎn)成交價(jià)格增幅的回落有利于改變目前部分地區(qū)商住倒掛現(xiàn)象，引導(dǎo)開發(fā)商投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以上海為例，2004—2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格與住宅地產(chǎn)成交價(jià)格比值平均為1.0，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際上公認(rèn)的合理比值(1.5～2.0倍)。2011年隨著住宅地產(chǎn)成交價(jià)格的下降及商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格高達(dá)20.8%的上漲幅度，二者比值達(dá)到1.4，接近于合理倍數(shù)值，商住倒掛現(xiàn)象得以有效扭轉(zhuǎn)。
2010年以來特別是2011年住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策嚴(yán)厲程度一輪高過一輪，“新國十條”、“限購”、“限貸”、“房產(chǎn)稅”及“限價(jià)”等政策措施密集出臺，經(jīng)濟(jì)手段與行政手段并用共同抑制住房價(jià)格過高且過快上漲。作為房地產(chǎn)重要組成部分的商業(yè)地產(chǎn)成為諸多住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相轉(zhuǎn)型領(lǐng)域，國內(nèi)主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)比例提升成為未來幾年這些企業(yè)發(fā)展的重要舉措。在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、城市化進(jìn)程推進(jìn)、居民可支配收入持續(xù)增長、消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級及宏觀調(diào)控政策的多重效應(yīng)下，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。
1商業(yè)地產(chǎn)投資增幅超過住宅地產(chǎn)
受投資慣性及開發(fā)商市場判斷力弱、政策敏感性差等因素影響，2011年嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策下住宅地產(chǎn)投資增速仍保持高位運(yùn)行。商業(yè)地產(chǎn)投資增幅與商品房投資增幅和住宅地產(chǎn)投資增幅一致，雖然較2010年有小幅收縮(見表1)，但增幅均高于第一和第二階段①年均增長率。
2009年下半年開始的住宅地產(chǎn)調(diào)控政策其效成效于2010年及2011年逐步顯現(xiàn)，第一、第二階段投資增速均慢于商品房及住宅地產(chǎn)投資增速的商業(yè)地產(chǎn)，2010—2011年其增速均超過商品房及住宅地產(chǎn)投資增速。
2商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅亦超過住宅地產(chǎn)
投資額是反映開發(fā)商房地產(chǎn)市場信心的重要指標(biāo)，但其易受投資慣性因素影響，新開工面積則能更好地反映開發(fā)商信心。2004—2009年住房市場快速發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速低于商品房及住宅地產(chǎn)新開工面積增速;2010年商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速稍高于住宅地產(chǎn)新開工面積;2011年隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)深入開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)趨勢進(jìn)一步顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅明顯高于住宅地產(chǎn)新開工面積增速(5.4個(gè)百分點(diǎn))。
3商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格增幅遠(yuǎn)超住宅地產(chǎn)
第一、第二階段商品房及住宅地產(chǎn)成交價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格上漲速度;2011年增幅雖然較2010年有所收窄，但是在商品房及住宅價(jià)格增幅持續(xù)低迷背景下，商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格仍保持了較為強(qiáng)勁的上漲態(tài)勢。
商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格增幅的上漲及住宅地產(chǎn)成交價(jià)格增幅的回落有利于改變目前部分地區(qū)商住倒掛現(xiàn)象，引導(dǎo)開發(fā)商投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以上海為例，2004—2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格與住宅地產(chǎn)成交價(jià)格比值平均為1.0，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際上公認(rèn)的合理比值(1.5～2.0倍)。2011年隨著住宅地產(chǎn)成交價(jià)格的下降及商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格高達(dá)20.8%的上漲幅度，二者比值達(dá)到1.4，接近于合理倍數(shù)值，商住倒掛現(xiàn)象得以有效扭轉(zhuǎn)。
4商業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)格增幅回落幅度小于住宅地產(chǎn)
土地政策為2011年房地產(chǎn)市場的重要調(diào)控手段，商品房土地供應(yīng)的增加、土地招拍掛出讓方式的完善及對囤地、捂地行為打擊力度的加大，土地市場供給增加與開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆倒餐龠M(jìn)了商品房用地價(jià)格增速的大幅回落。相比而言，商業(yè)地產(chǎn)用地價(jià)格增幅高于商品房及住宅地產(chǎn)用地價(jià)格增幅，進(jìn)一步說明相對住宅地產(chǎn)而言開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情上升。
從以上商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工面積、成交價(jià)格及土地價(jià)格的縱向、橫向比較可知，2011年開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情增高，市場整體運(yùn)行態(tài)勢好于住宅地產(chǎn)，一定程度上說明住宅地產(chǎn)嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
1商業(yè)地產(chǎn)投資增幅超過住宅地產(chǎn)
受投資慣性及開發(fā)商市場判斷力弱、政策敏感性差等因素影響，2011年嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策下住宅地產(chǎn)投資增速仍保持高位運(yùn)行。商業(yè)地產(chǎn)投資增幅與商品房投資增幅和住宅地產(chǎn)投資增幅一致，雖然較2010年有小幅收縮(見表1)，但增幅均高于第一和第二階段①年均增長率。
2009年下半年開始的住宅地產(chǎn)調(diào)控政策其效成效于2010年及2011年逐步顯現(xiàn)，第一、第二階段投資增速均慢于商品房及住宅地產(chǎn)投資增速的商業(yè)地產(chǎn)，2010—2011年其增速均超過商品房及住宅地產(chǎn)投資增速。
2商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅亦超過住宅地產(chǎn)
投資額是反映開發(fā)商房地產(chǎn)市場信心的重要指標(biāo)，但其易受投資慣性因素影響，新開工面積則能更好地反映開發(fā)商信心。2004—2009年住房市場快速發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速低于商品房及住宅地產(chǎn)新開工面積增速;2010年商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速稍高于住宅地產(chǎn)新開工面積;2011年隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)深入開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)趨勢進(jìn)一步顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增幅明顯高于住宅地產(chǎn)新開工面積增速(5.4個(gè)百分點(diǎn))。
3商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格增幅遠(yuǎn)超住宅地產(chǎn)
第一、第二階段商品房及住宅地產(chǎn)成交價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格上漲速度;2011年增幅雖然較2010年有所收窄，但是在商品房及住宅價(jià)格增幅持續(xù)低迷背景下，商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格仍保持了較為強(qiáng)勁的上漲態(tài)勢。
商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格增幅的上漲及住宅地產(chǎn)成交價(jià)格增幅的回落有利于改變目前部分地區(qū)商住倒掛現(xiàn)象，引導(dǎo)開發(fā)商投資向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以上海為例，2004—2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格與住宅地產(chǎn)成交價(jià)格比值平均為1.0，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際上公認(rèn)的合理比值(1.5～2.0倍)。2011年隨著住宅地產(chǎn)成交價(jià)格的下降及商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格高達(dá)20.8%的上漲幅度，二者比值達(dá)到1.4，接近于合理倍數(shù)值，商住倒掛現(xiàn)象得以有效扭轉(zhuǎn)。
4商業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)格增幅回落幅度小于住宅地產(chǎn)
土地政策為2011年房地產(chǎn)市場的重要調(diào)控手段，商品房土地供應(yīng)的增加、土地招拍掛出讓方式的完善及對囤地、捂地行為打擊力度的加大，土地市場供給增加與開發(fā)商拿地?zé)崆橄陆倒餐龠M(jìn)了商品房用地價(jià)格增速的大幅回落。相比而言，商業(yè)地產(chǎn)用地價(jià)格增幅高于商品房及住宅地產(chǎn)用地價(jià)格增幅，進(jìn)一步說明相對住宅地產(chǎn)而言開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情上升。
從以上商業(yè)地產(chǎn)投資額、新開工面積、成交價(jià)格及土地價(jià)格的縱向、橫向比較可知，2011年開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)投資熱情增高，市場整體運(yùn)行態(tài)勢好于住宅地產(chǎn)，一定程度上說明住宅地產(chǎn)嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
與 商業(yè)地產(chǎn) 的相關(guān)內(nèi)容
