我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸分析
http://www.hxud.cn 2012-09-04 14:21 中企顧問(wèn)網(wǎng)
本文導(dǎo)讀：從運(yùn)營(yíng)管理模式來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)基本上分為只售不租、租售結(jié)合和只租不售三種模式。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律國(guó)際上較為成功的運(yùn)營(yíng)管理模式為只租不售模式，這樣有效保證了產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的完整統(tǒng)一，有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，塑造良好品牌形象。而目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式以只售不租模式為主，這種模式雖然有利于開(kāi)發(fā)商資金快速回籠，但是由于產(chǎn)權(quán)分散，無(wú)法進(jìn)行業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌分布與管理，不利于后期經(jīng)營(yíng)管理。
1調(diào)控政策的不確定性對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形成制約。
2010年《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》規(guī)定:“在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。”2012年3月廣州房管局強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行該“限外令”，境外人士嚴(yán)禁在廣州購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)。這是城市地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)“限外令”執(zhí)行力度升級(jí)的表現(xiàn);2011年8月，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求對(duì)未竣工驗(yàn)收的商業(yè)地產(chǎn)停止發(fā)放商業(yè)貸款，停止個(gè)人消費(fèi)貸款用于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房。同時(shí)上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買(mǎi)房人發(fā)放商業(yè)貸款。
廣州、上海等城市政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)范管理的加強(qiáng)引起了社會(huì)對(duì)政府商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度加強(qiáng)的擔(dān)憂，其他地方政府是否會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控力度還有待進(jìn)一步檢驗(yàn)，但這無(wú)疑表明雖然目前國(guó)家對(duì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)有一個(gè)指導(dǎo)性的文件，雖然為商業(yè)地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間，但同時(shí)也帶來(lái)了諸多的不確定性。商業(yè)地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理難度較住宅地產(chǎn)要大得多，其資金需求量大且投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受調(diào)控政策影響更大。行業(yè)政策、貨幣政策、金融政策及城市規(guī)劃等對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響至關(guān)重要，在國(guó)內(nèi)現(xiàn)行環(huán)境下上述因素往往具有不確定性，不利于商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展及市場(chǎng)主體明朗預(yù)期。
2融資模式單一導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商融資難度加大。
2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸②從2010年的12540.5億元上升到12563.8億元，增長(zhǎng)率僅為0.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1998—2010年年均增長(zhǎng)率(24.6%)。商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)一樣，其資金來(lái)源以銀行貸款和自有資金為主，社會(huì)投資的融資渠道還沒(méi)有充分建立起來(lái)。這種高比例的銀行貸款和低比例的社會(huì)投資融資模式降低了開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)自主性，伴隨著住宅地產(chǎn)成交量及成交價(jià)格增速的回落，作為資金投入巨大、回報(bào)周期較長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)受到資金約束大。
雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體趨勢(shì)良好，但是近期通脹壓力及流動(dòng)性過(guò)剩隱憂還將持續(xù)，因此緊縮性貨幣政策及房地產(chǎn)金融政策可能還將持續(xù)，這對(duì)近期轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商是較為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)投資收益受到商業(yè)區(qū)位、交通狀況及居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和能力等諸多因素限制導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，從而進(jìn)一步影響到融資成本的付出與融資金額的取得。
3商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理模式不符合后期經(jīng)營(yíng)管理需求。
從開(kāi)發(fā)模式來(lái)看，住宅地產(chǎn)往往遵循“拿地—開(kāi)發(fā)建設(shè)”的模式，而由于商業(yè)地產(chǎn)前期招商的復(fù)雜性導(dǎo)致其與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式截然不同，一般應(yīng)該遵循研究城市發(fā)展規(guī)劃、居民消費(fèi)需求及相關(guān)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)—商業(yè)定位—主力店招商—產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)—開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)模式。
目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往用住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，忽視前期規(guī)劃的重要性盲目進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。很多商業(yè)地產(chǎn)由于前期規(guī)劃不到位難以滿足投資商和商家要求，過(guò)后再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行較大改動(dòng)從而提高了開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題重重。
從運(yùn)營(yíng)管理模式來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)基本上分為只售不租、租售結(jié)合和只租不售三種模式。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律國(guó)際上較為成功的運(yùn)營(yíng)管理模式為只租不售模式，這樣有效保證了產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的完整統(tǒng)一，有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，塑造良好品牌形象。而目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式以只售不租模式為主，這種模式雖然有利于開(kāi)發(fā)商資金快速回籠，但是由于產(chǎn)權(quán)分散，無(wú)法進(jìn)行業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌分布與管理，不利于后期經(jīng)營(yíng)管理。
4商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才匱乏。
商業(yè)地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理都較住宅地產(chǎn)復(fù)雜且專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，在研究城市發(fā)展規(guī)劃和居民消費(fèi)需求以及相關(guān)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)—商業(yè)定位—主力店招商—產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)—建筑施工—部分店鋪銷(xiāo)售、部分持有—全面招商—商業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理等各個(gè)流程都需要專(zhuān)業(yè)人才及專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)實(shí)施完成。相關(guān)管理人員及員工的經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)及綜合素質(zhì)將直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理各環(huán)節(jié)的成敗與否。目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來(lái)，受住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的慣性模式影響，商業(yè)地產(chǎn)缺乏專(zhuān)業(yè)人才儲(chǔ)備和經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)力量，導(dǎo)致項(xiàng)目決策不夠科學(xué)。
2010年《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》規(guī)定:“在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。”2012年3月廣州房管局強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行該“限外令”，境外人士嚴(yán)禁在廣州購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)。這是城市地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)“限外令”執(zhí)行力度升級(jí)的表現(xiàn);2011年8月，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求對(duì)未竣工驗(yàn)收的商業(yè)地產(chǎn)停止發(fā)放商業(yè)貸款，停止個(gè)人消費(fèi)貸款用于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房。同時(shí)上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買(mǎi)房人發(fā)放商業(yè)貸款。
廣州、上海等城市政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)范管理的加強(qiáng)引起了社會(huì)對(duì)政府商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度加強(qiáng)的擔(dān)憂，其他地方政府是否會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控力度還有待進(jìn)一步檢驗(yàn)，但這無(wú)疑表明雖然目前國(guó)家對(duì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)有一個(gè)指導(dǎo)性的文件，雖然為商業(yè)地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間，但同時(shí)也帶來(lái)了諸多的不確定性。商業(yè)地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理難度較住宅地產(chǎn)要大得多，其資金需求量大且投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受調(diào)控政策影響更大。行業(yè)政策、貨幣政策、金融政策及城市規(guī)劃等對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響至關(guān)重要，在國(guó)內(nèi)現(xiàn)行環(huán)境下上述因素往往具有不確定性，不利于商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展及市場(chǎng)主體明朗預(yù)期。
2融資模式單一導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商融資難度加大。
2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸②從2010年的12540.5億元上升到12563.8億元，增長(zhǎng)率僅為0.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1998—2010年年均增長(zhǎng)率(24.6%)。商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)一樣，其資金來(lái)源以銀行貸款和自有資金為主，社會(huì)投資的融資渠道還沒(méi)有充分建立起來(lái)。這種高比例的銀行貸款和低比例的社會(huì)投資融資模式降低了開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)自主性，伴隨著住宅地產(chǎn)成交量及成交價(jià)格增速的回落，作為資金投入巨大、回報(bào)周期較長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)受到資金約束大。
雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體趨勢(shì)良好，但是近期通脹壓力及流動(dòng)性過(guò)剩隱憂還將持續(xù)，因此緊縮性貨幣政策及房地產(chǎn)金融政策可能還將持續(xù)，這對(duì)近期轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商是較為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)投資收益受到商業(yè)區(qū)位、交通狀況及居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和能力等諸多因素限制導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，從而進(jìn)一步影響到融資成本的付出與融資金額的取得。
3商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理模式不符合后期經(jīng)營(yíng)管理需求。
從開(kāi)發(fā)模式來(lái)看，住宅地產(chǎn)往往遵循“拿地—開(kāi)發(fā)建設(shè)”的模式，而由于商業(yè)地產(chǎn)前期招商的復(fù)雜性導(dǎo)致其與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式截然不同，一般應(yīng)該遵循研究城市發(fā)展規(guī)劃、居民消費(fèi)需求及相關(guān)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)—商業(yè)定位—主力店招商—產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)—開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)模式。
目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往用住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，忽視前期規(guī)劃的重要性盲目進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。很多商業(yè)地產(chǎn)由于前期規(guī)劃不到位難以滿足投資商和商家要求，過(guò)后再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行較大改動(dòng)從而提高了開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題重重。
從運(yùn)營(yíng)管理模式來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)基本上分為只售不租、租售結(jié)合和只租不售三種模式。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律國(guó)際上較為成功的運(yùn)營(yíng)管理模式為只租不售模式，這樣有效保證了產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的完整統(tǒng)一，有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，塑造良好品牌形象。而目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式以只售不租模式為主，這種模式雖然有利于開(kāi)發(fā)商資金快速回籠，但是由于產(chǎn)權(quán)分散，無(wú)法進(jìn)行業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌分布與管理，不利于后期經(jīng)營(yíng)管理。
4商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才匱乏。
商業(yè)地產(chǎn)融資、開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理都較住宅地產(chǎn)復(fù)雜且專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，在研究城市發(fā)展規(guī)劃和居民消費(fèi)需求以及相關(guān)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)—商業(yè)定位—主力店招商—產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)—建筑施工—部分店鋪銷(xiāo)售、部分持有—全面招商—商業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理等各個(gè)流程都需要專(zhuān)業(yè)人才及專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)實(shí)施完成。相關(guān)管理人員及員工的經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)及綜合素質(zhì)將直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理各環(huán)節(jié)的成敗與否。目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般都是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來(lái)，受住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的慣性模式影響，商業(yè)地產(chǎn)缺乏專(zhuān)業(yè)人才儲(chǔ)備和經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)力量，導(dǎo)致項(xiàng)目決策不夠科學(xué)。
