2012年房地產(chǎn)金融分析
http://www.hxud.cn 2012-09-04 14:26 中企顧問(wèn)網(wǎng)
本文導(dǎo)讀：2012年3月和8月將會(huì)是信托還款高峰，也將是風(fēng)險(xiǎn)釋放程度較為顯著的時(shí)間窗口。截至2011年三季度末中國(guó)信托業(yè)資金信托余額達(dá)到3.94萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)信托資金余額達(dá)到接近7000億元，占比達(dá)到17%左右，其中絕大部分為過(guò)去兩年新增貸款，集合資金信托和單一資金信托在2010年至2011年9月間共計(jì)新增6080.8億元。
從某種程度上講，2012年房地產(chǎn)走勢(shì)影響到許多宏觀指標(biāo)。從最新數(shù)據(jù)看，2011年12月房地產(chǎn)投資增速27.9%,尚在高位。盡管2012年房地產(chǎn)投資趨于回落是一個(gè)共識(shí)，但回落到什么程度，帶來(lái)多大沖擊卻分歧巨大，分歧的關(guān)鍵點(diǎn)在房地產(chǎn)回落的程度既有可能是一個(gè)事關(guān)調(diào)控之下的周期性調(diào)整，也有可能是更長(zhǎng)期的趨勢(shì)調(diào)整。
海外有投資機(jī)構(gòu)曾發(fā)表報(bào)告稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)在當(dāng)前條件下似乎成為全球最重要的產(chǎn)業(yè)之一，放到2012年的環(huán)境中，似乎并不為過(guò)。
2012年房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在三個(gè)方面：銀行業(yè)不良率風(fēng)險(xiǎn)、地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和影子銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
第一，從銀行業(yè)不良率風(fēng)險(xiǎn)來(lái)講，如果2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”的格局持續(xù)太久，則會(huì)通過(guò)間接的渠道影響到商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。首先，銀行業(yè)的壓力測(cè)試表明，如果同時(shí)考慮銷(xiāo)量和房?jī)r(jià)兩個(gè)參數(shù)，那么銀行不良率的敏感度會(huì)有所上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭貸款比例分別為30%、40%、60%，除非房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)30%，否則直接的線性沖擊可能尚在控制范圍，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于房?jī)r(jià)下調(diào)會(huì)引發(fā)土地、房產(chǎn)等抵押資產(chǎn)價(jià)格的重估。當(dāng)然，從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款的沖擊可能是有限的，更為值得關(guān)注的是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)因?yàn)榉康禺a(chǎn)顯著回落而受到?jīng)_擊，并且影響到銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。
第二，從短期來(lái)看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在銀行之外的信托、民間融資、小額信貸等影子銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，從金融穩(wěn)定的角度講，這應(yīng)該是2012年金融政策應(yīng)當(dāng)關(guān)注的環(huán)節(jié)。從地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源和項(xiàng)目建設(shè)周期來(lái)看，地產(chǎn)企業(yè)借款期限一般與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期相匹配，基本為1-3年，平均為2年，據(jù)此測(cè)算，2012年房地產(chǎn)行業(yè)還款的構(gòu)成主要仍為銀行貸款，約占49％，單一信托到期借款約占6％，集合信托到期借款約占7％，通過(guò)其他信托方式借款約占6％，應(yīng)還地產(chǎn)基金借款占比約為1％，其余通過(guò)入股項(xiàng)目融資/高利貸/海外發(fā)債等形式借款難于取得數(shù)據(jù)，總占比約為31％。
更進(jìn)一步，2012年3月和8月將會(huì)是信托還款高峰，也將是風(fēng)險(xiǎn)釋放程度較為顯著的時(shí)間窗口。截至2011年三季度末中國(guó)信托業(yè)資金信托余額達(dá)到3.94萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)信托資金余額達(dá)到接近7000億元，占比達(dá)到17%左右，其中絕大部分為過(guò)去兩年新增貸款，集合資金信托和單一資金信托在2010年至2011年9月間共計(jì)新增6080.8億元。房地產(chǎn)信托近兩年的快速發(fā)展主要是受自2010年起政府對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，尤其是在股市直接融資和銀行開(kāi)發(fā)貸受限的背景下，地產(chǎn)商主動(dòng)尋找資金來(lái)源的結(jié)果。
第三，從地方債務(wù)的解讀看，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行調(diào)整的一個(gè)間接沖擊可能是局部地區(qū)、個(gè)別案例的“城投債”或“平臺(tái)債”遇到一定的償還壓力，但其總體沖擊有限，且可能主要體現(xiàn)為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這里的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的壓力在不同區(qū)域、不同城市之間的成本分擔(dān)是不同的，如果某些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的較為劇烈、土地出讓金的減少顯著，同時(shí)前期投資較多導(dǎo)致2012年債務(wù)償付壓力大，那么兩者“碰頭”將導(dǎo)致部分城市和個(gè)別“城投債”出現(xiàn)局部的金融風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)需要關(guān)注的是，中國(guó)的地方債務(wù)與發(fā)達(dá)國(guó)家債務(wù)一個(gè)顯著不同點(diǎn)在于中國(guó)地方負(fù)債有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的匹配，目前遇到的是主要局部性、個(gè)別案例的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并非系統(tǒng)性、全面的。
海外有投資機(jī)構(gòu)曾發(fā)表報(bào)告稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)在當(dāng)前條件下似乎成為全球最重要的產(chǎn)業(yè)之一，放到2012年的環(huán)境中，似乎并不為過(guò)。
2012年房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在三個(gè)方面：銀行業(yè)不良率風(fēng)險(xiǎn)、地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和影子銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
第一，從銀行業(yè)不良率風(fēng)險(xiǎn)來(lái)講，如果2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”的格局持續(xù)太久，則會(huì)通過(guò)間接的渠道影響到商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。首先，銀行業(yè)的壓力測(cè)試表明，如果同時(shí)考慮銷(xiāo)量和房?jī)r(jià)兩個(gè)參數(shù)，那么銀行不良率的敏感度會(huì)有所上升。其次，由于目前一、二、三套及以上住房的按揭貸款比例分別為30%、40%、60%，除非房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)30%，否則直接的線性沖擊可能尚在控制范圍，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于房?jī)r(jià)下調(diào)會(huì)引發(fā)土地、房產(chǎn)等抵押資產(chǎn)價(jià)格的重估。當(dāng)然，從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款的沖擊可能是有限的，更為值得關(guān)注的是房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)因?yàn)榉康禺a(chǎn)顯著回落而受到?jīng)_擊，并且影響到銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。
第二，從短期來(lái)看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在銀行之外的信托、民間融資、小額信貸等影子銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，從金融穩(wěn)定的角度講，這應(yīng)該是2012年金融政策應(yīng)當(dāng)關(guān)注的環(huán)節(jié)。從地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源和項(xiàng)目建設(shè)周期來(lái)看，地產(chǎn)企業(yè)借款期限一般與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期相匹配，基本為1-3年，平均為2年，據(jù)此測(cè)算，2012年房地產(chǎn)行業(yè)還款的構(gòu)成主要仍為銀行貸款，約占49％，單一信托到期借款約占6％，集合信托到期借款約占7％，通過(guò)其他信托方式借款約占6％，應(yīng)還地產(chǎn)基金借款占比約為1％，其余通過(guò)入股項(xiàng)目融資/高利貸/海外發(fā)債等形式借款難于取得數(shù)據(jù)，總占比約為31％。
更進(jìn)一步，2012年3月和8月將會(huì)是信托還款高峰，也將是風(fēng)險(xiǎn)釋放程度較為顯著的時(shí)間窗口。截至2011年三季度末中國(guó)信托業(yè)資金信托余額達(dá)到3.94萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)信托資金余額達(dá)到接近7000億元，占比達(dá)到17%左右，其中絕大部分為過(guò)去兩年新增貸款，集合資金信托和單一資金信托在2010年至2011年9月間共計(jì)新增6080.8億元。房地產(chǎn)信托近兩年的快速發(fā)展主要是受自2010年起政府對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，尤其是在股市直接融資和銀行開(kāi)發(fā)貸受限的背景下，地產(chǎn)商主動(dòng)尋找資金來(lái)源的結(jié)果。
第三，從地方債務(wù)的解讀看，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行調(diào)整的一個(gè)間接沖擊可能是局部地區(qū)、個(gè)別案例的“城投債”或“平臺(tái)債”遇到一定的償還壓力，但其總體沖擊有限，且可能主要體現(xiàn)為流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這里的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的壓力在不同區(qū)域、不同城市之間的成本分擔(dān)是不同的，如果某些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的較為劇烈、土地出讓金的減少顯著，同時(shí)前期投資較多導(dǎo)致2012年債務(wù)償付壓力大，那么兩者“碰頭”將導(dǎo)致部分城市和個(gè)別“城投債”出現(xiàn)局部的金融風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)需要關(guān)注的是，中國(guó)的地方債務(wù)與發(fā)達(dá)國(guó)家債務(wù)一個(gè)顯著不同點(diǎn)在于中國(guó)地方負(fù)債有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的匹配，目前遇到的是主要局部性、個(gè)別案例的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并非系統(tǒng)性、全面的。
