2012我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)
http://www.hxud.cn 2012-09-04 13:59 中企顧問網(wǎng)
本文導(dǎo)讀：在2011年年底，隨著房?jī)r(jià)的下跌，繼建行上浮首套房貸利率至1.05倍后，不少中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率，上浮區(qū)間為5%至10%，此舉將抑制購房者需求，進(jìn)而對(duì)樓市產(chǎn)生影響，樓市拐點(diǎn)正逐步確立。那么，在房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)入拐點(diǎn)時(shí)期，有城市開始上調(diào)首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長(zhǎng)春、無錫等14個(gè)城市。
（一）2012年上半年房?jī)r(jià)緩慢小幅下跌；房?jī)r(jià)下跌、房貸風(fēng)險(xiǎn)提高成為首套房貸利率上調(diào)的原因
近兩年來，政府采取了一系列的措施對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，如“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，“限購”、“限貸”，還有央行多次的加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。長(zhǎng)期的調(diào)控使得一些房地產(chǎn)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂或?qū)⒁獢嗔�，而不得不降低房�(jī)r(jià)。國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅首次下跌，這說明這些調(diào)控措施已經(jīng)取得明顯成效。那么2012年上半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)如何？由調(diào)查結(jié)果可知，大多數(shù)的被調(diào)查者認(rèn)為2012年上半年我國房?jī)r(jià)將會(huì)緩慢小幅下跌，其比例占到被調(diào)查者人數(shù)的65.5%；其次有19.1%的被調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)大幅下跌；有11.8%的被調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)維持基本穩(wěn)定；有2.7%的被調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)緩慢小幅上漲；僅有0.9%的被調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)在短期內(nèi)下降然后暴漲。
由此可知，2012年上半年房?jī)r(jià)將緩慢小幅下跌。
在2011年年底，隨著房?jī)r(jià)的下跌，繼建行上浮首套房貸利率至1.05倍后，不少中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率，上浮區(qū)間為5%至10%，此舉將抑制購房者需求，進(jìn)而對(duì)樓市產(chǎn)生影響，樓市拐點(diǎn)正逐步確立。那么，在房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)入拐點(diǎn)時(shí)期，有城市開始上調(diào)首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長(zhǎng)春、無錫等14個(gè)城市。
那么，上調(diào)首套房貸款利率的原因有哪些？首套房貸利率上調(diào)的首要原因是房?jī)r(jià)有下跌趨勢(shì)，房貸的風(fēng)險(xiǎn)提高，因此銀行要減少其風(fēng)險(xiǎn)；其次就是為了調(diào)整房?jī)r(jià)，銀行提高首套房貸利率；第三大原因是個(gè)人按揭貸款的市場(chǎng)需求很大，銀行采取提高利率的手段來調(diào)整供需關(guān)系，一旦上調(diào)了按揭貸款利率，個(gè)人房貸規(guī)模就會(huì)因需求的減少而降低；還有一個(gè)重要原因是到第四季度，信貸資源緊缺，在準(zhǔn)備金連續(xù)提高的累積作用、準(zhǔn)備金率繳存基數(shù)擴(kuò)大的影響下，今年銀行放貸的意愿和能力普遍較弱，即供給不足，這使得貸款的供需矛盾狀況在年底尤為突出。
（二）財(cái)政金融措施的出臺(tái)難以解決中小型企業(yè)融資問題
我國在2011年下半年出臺(tái)了財(cái)政金融措施，目的是解決目前中微小型企業(yè)融資難的問題，從理論基礎(chǔ)來講，國家的財(cái)政金融措施應(yīng)該能解決中微小企業(yè)的窘?jīng)r；實(shí)質(zhì)上，中小微型企業(yè)從中獲益的程度如何呢？調(diào)查結(jié)果顯示，其中有37%的被調(diào)查者認(rèn)為中小微型企業(yè)從國家出臺(tái)的財(cái)政金融措施中獲益程度非常小，甚至有23%的被調(diào)查者認(rèn)為中小微型企業(yè)從中獲益的可能性微乎其微，21%的被調(diào)查者保持中立的態(tài)度；16%的被調(diào)查者認(rèn)為中小微型企業(yè)獲益程度較大，只有3%的被調(diào)查者認(rèn)為中小微型企業(yè)從該項(xiàng)政策中獲益很大。從總體的結(jié)果來看，有19%的被調(diào)查者認(rèn)為中小微型企業(yè)獲益程度較大，但60%的被調(diào)查認(rèn)為中小微型企業(yè)從中獲益的程度較小，總之，被調(diào)查者們并不看好中小微型企業(yè)依靠該項(xiàng)政策解決目前的難題。
（三）《2011年貨幣匯率監(jiān)督改革法案》促使人民幣升值
在2011年10月11日，美國參議院投票通過《2011年貨幣匯率監(jiān)督改革法案》，要求政府對(duì)“匯率被低估”的主要貿(mào)易伙伴征收懲罰性關(guān)稅，此舉被外界普遍認(rèn)為是逼迫人民幣加速升值，那么人民幣是否會(huì)升值呢？調(diào)查結(jié)果如下：40.9%的被調(diào)查者認(rèn)為人民幣會(huì)升值，20%的被調(diào)查者認(rèn)為人民幣肯定會(huì)升值，將近13%的被調(diào)查者保持中立，對(duì)于人民幣是否會(huì)升值表示不好說，同時(shí)也有20.9%的被調(diào)查者認(rèn)為人民幣不會(huì)升值，甚至有5.5%的被調(diào)查者認(rèn)為人民幣肯定不會(huì)升值。從總體來看，約61%的被調(diào)查者認(rèn)為人民幣會(huì)升值，也有26.4%的被調(diào)查者認(rèn)為人民幣不會(huì)升值。總之，大部分被調(diào)查者認(rèn)為人民幣將要升值，被調(diào)查者的預(yù)期與實(shí)際情況相符。
近兩年來，政府采取了一系列的措施對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，如“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，“限購”、“限貸”，還有央行多次的加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。長(zhǎng)期的調(diào)控使得一些房地產(chǎn)商因?yàn)橘Y金鏈斷裂或?qū)⒁獢嗔�，而不得不降低房�(jī)r(jià)。國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2011年10月，全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅首次下跌，這說明這些調(diào)控措施已經(jīng)取得明顯成效。那么2012年上半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)如何？由調(diào)查結(jié)果可知，大多數(shù)的被調(diào)查者認(rèn)為2012年上半年我國房?jī)r(jià)將會(huì)緩慢小幅下跌，其比例占到被調(diào)查者人數(shù)的65.5%；其次有19.1%的被調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)大幅下跌；有11.8%的被調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)維持基本穩(wěn)定；有2.7%的被調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)緩慢小幅上漲；僅有0.9%的被調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)在短期內(nèi)下降然后暴漲。
由此可知，2012年上半年房?jī)r(jià)將緩慢小幅下跌。
在2011年年底，隨著房?jī)r(jià)的下跌，繼建行上浮首套房貸利率至1.05倍后，不少中小商業(yè)銀行也調(diào)整了首套房貸利率，上浮區(qū)間為5%至10%，此舉將抑制購房者需求，進(jìn)而對(duì)樓市產(chǎn)生影響，樓市拐點(diǎn)正逐步確立。那么，在房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)入拐點(diǎn)時(shí)期，有城市開始上調(diào)首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長(zhǎng)春、無錫等14個(gè)城市。
那么，上調(diào)首套房貸款利率的原因有哪些？首套房貸利率上調(diào)的首要原因是房?jī)r(jià)有下跌趨勢(shì)，房貸的風(fēng)險(xiǎn)提高，因此銀行要減少其風(fēng)險(xiǎn)；其次就是為了調(diào)整房?jī)r(jià)，銀行提高首套房貸利率；第三大原因是個(gè)人按揭貸款的市場(chǎng)需求很大，銀行采取提高利率的手段來調(diào)整供需關(guān)系，一旦上調(diào)了按揭貸款利率，個(gè)人房貸規(guī)模就會(huì)因需求的減少而降低；還有一個(gè)重要原因是到第四季度，信貸資源緊缺，在準(zhǔn)備金連續(xù)提高的累積作用、準(zhǔn)備金率繳存基數(shù)擴(kuò)大的影響下，今年銀行放貸的意愿和能力普遍較弱，即供給不足，這使得貸款的供需矛盾狀況在年底尤為突出。
（二）財(cái)政金融措施的出臺(tái)難以解決中小型企業(yè)融資問題
我國在2011年下半年出臺(tái)了財(cái)政金融措施，目的是解決目前中微小型企業(yè)融資難的問題，從理論基礎(chǔ)來講，國家的財(cái)政金融措施應(yīng)該能解決中微小企業(yè)的窘?jīng)r；實(shí)質(zhì)上，中小微型企業(yè)從中獲益的程度如何呢？調(diào)查結(jié)果顯示，其中有37%的被調(diào)查者認(rèn)為中小微型企業(yè)從國家出臺(tái)的財(cái)政金融措施中獲益程度非常小，甚至有23%的被調(diào)查者認(rèn)為中小微型企業(yè)從中獲益的可能性微乎其微，21%的被調(diào)查者保持中立的態(tài)度；16%的被調(diào)查者認(rèn)為中小微型企業(yè)獲益程度較大，只有3%的被調(diào)查者認(rèn)為中小微型企業(yè)從該項(xiàng)政策中獲益很大。從總體的結(jié)果來看，有19%的被調(diào)查者認(rèn)為中小微型企業(yè)獲益程度較大，但60%的被調(diào)查認(rèn)為中小微型企業(yè)從中獲益的程度較小，總之，被調(diào)查者們并不看好中小微型企業(yè)依靠該項(xiàng)政策解決目前的難題。
（三）《2011年貨幣匯率監(jiān)督改革法案》促使人民幣升值
在2011年10月11日，美國參議院投票通過《2011年貨幣匯率監(jiān)督改革法案》，要求政府對(duì)“匯率被低估”的主要貿(mào)易伙伴征收懲罰性關(guān)稅，此舉被外界普遍認(rèn)為是逼迫人民幣加速升值，那么人民幣是否會(huì)升值呢？調(diào)查結(jié)果如下：40.9%的被調(diào)查者認(rèn)為人民幣會(huì)升值，20%的被調(diào)查者認(rèn)為人民幣肯定會(huì)升值，將近13%的被調(diào)查者保持中立，對(duì)于人民幣是否會(huì)升值表示不好說，同時(shí)也有20.9%的被調(diào)查者認(rèn)為人民幣不會(huì)升值，甚至有5.5%的被調(diào)查者認(rèn)為人民幣肯定不會(huì)升值。從總體來看，約61%的被調(diào)查者認(rèn)為人民幣會(huì)升值，也有26.4%的被調(diào)查者認(rèn)為人民幣不會(huì)升值。總之，大部分被調(diào)查者認(rèn)為人民幣將要升值，被調(diào)查者的預(yù)期與實(shí)際情況相符。
