新型城鎮(zhèn)化的龍頭是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)性和金融性，決定了房地產(chǎn)具有導(dǎo)入與整合各類資源的平臺功能，具有支持與推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務(wù)功能和金融功能，也就決定了它在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、尤其是新興服務(wù)業(yè)發(fā)展中的重要的地位和作用，決定了它與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)化發(fā)展共生共榮的關(guān)系。

    中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級、新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展是新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)和前提。沒有產(chǎn)業(yè)，就沒有真正意義上的人口聚集，也就沒有真正意義上的城鎮(zhèn)化。要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)然要依賴于土地這個核心的、先導(dǎo)的生產(chǎn)要素，依賴于房地產(chǎn)整合資源的平臺功能、服務(wù)運(yùn)營功能和金融支持功能。這就為房地產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化找到了共贏的支點(diǎn)，也為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新指明了方向和路徑。這就是，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新必然與走產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、與產(chǎn)業(yè)升級、與新興服務(wù)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的路徑，走與新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展相結(jié)合的路徑。近年來，園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、文化旅游地產(chǎn)等的發(fā)展，已經(jīng)開始產(chǎn)生了與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)高度融合的新商業(yè)模式，成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的主流。

    相關(guān)市場調(diào)研報告請見中企顧問網(wǎng)發(fā)布的《2014-2019年中國房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)測與發(fā)展前景評估報告》

    新型城鎮(zhèn)化，與傳統(tǒng)意義上的城市化有不同的內(nèi)涵。幾十年來，中國經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展主要還是以政府為主導(dǎo)的，通過集中配置資源的方式，以土地財(cái)政為動力的，重心放在沿海地區(qū)和中心型城市的高速發(fā)展模式。這樣的發(fā)展經(jīng)濟(jì)啟動的初級階段是必要的，但是，高速發(fā)展模式導(dǎo)致的透支資源、污染環(huán)境及損害社會公平等，決定了它只能是階段性的發(fā)展模式，而不是可持續(xù)的發(fā)展模式。對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，本質(zhì)上是也并不僅僅是對房地產(chǎn)本身的調(diào)控，而是通過對房地產(chǎn)的調(diào)控，對中國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的高速模式踩剎車。新型城鎮(zhèn)化，作為國家新戰(zhàn)略，就是要變高速發(fā)展為均衡發(fā)展，變行政性集中配置資源為市場化的均衡配置資源，變單一的土地財(cái)政為可持續(xù)發(fā)展的財(cái)政。這是一場深刻的制度性、結(jié)構(gòu)性改革。新型城鎮(zhèn)化，本質(zhì)上是人的城鎮(zhèn)化，當(dāng)然也必須以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、以土地為平臺。沒有產(chǎn)業(yè)，就沒有人的城鎮(zhèn)化，而產(chǎn)業(yè)要進(jìn)入、要升級、要發(fā)展，也必須依賴于土地制度的改革，促進(jìn)集體建設(shè)土地向城鎮(zhèn)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)化，讓土地成為可流動的生產(chǎn)要素和資產(chǎn)，成為整合各類資源和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺。土地制度的改革，包括集體建設(shè)土地的集約化利用、集體建設(shè)土地直接入市、對支持不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展采取區(qū)別化的用地政策，等等，都將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎(chǔ)。從這個意義上，更能深刻地體會“改革是最大的紅利”的含義，也更能深刻地認(rèn)識到房地產(chǎn)所具有的整合資源的平臺功能、服務(wù)運(yùn)營功能和金融支持功能的巨大價值。

    推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，就是要通過實(shí)現(xiàn)資源的均衡配置，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會的均衡發(fā)展。在地域廣闊、發(fā)展水平差異大的中國，實(shí)踐已經(jīng)證明，這不可能依賴于行政的力量來推動，必然要有新的思維、新的路徑來實(shí)施，這個路徑就是通過改革，啟動市場化的力量，發(fā)揮市場在實(shí)現(xiàn)資源均衡配置、實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展的獨(dú)特作用。一方面要通過土地制度、行政管理制度、戶籍制度、社會保障制度等深層次的制度改革，另一方面，則需要依靠市場自身的實(shí)踐，鼓勵市場的力量在新型城鎮(zhèn)化的過程中進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、升級和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。顯然，在這一過程中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新所形成的新商業(yè)模式，如園區(qū)地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、文化旅游地產(chǎn)等將發(fā)揮市場化均衡配置資源、推動產(chǎn)業(yè)升級與發(fā)展的重要作用，從而發(fā)揮出以市場化的方式推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的作用。