中國(guó)房地產(chǎn)信托投資模式研究
http://www.hxud.cn 2013-02-26 09:18 中企顧問(wèn)網(wǎng)
本文導(dǎo)讀：股權(quán)投資模式主要是信托公司通過(guò)信托計(jì)劃持有房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，并行使股東權(quán)利。這種模式下信托公司能影響房地產(chǎn)企業(yè)的決策與經(jīng)營(yíng)策略，并監(jiān)督公司日常運(yùn)營(yíng)。在破產(chǎn)清償順序上，股權(quán)劣后于債權(quán)。股權(quán)投資模式的風(fēng)險(xiǎn)與收益都遠(yuǎn)大于債權(quán)投資模式。
信托公司通過(guò)發(fā)行集合信托計(jì)劃募集的信托資金可以債權(quán)、股權(quán)、夾層、特定資產(chǎn)收益型模式投向房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分，從而實(shí)現(xiàn)受益人的利益。
1、債權(quán)投資模式
債權(quán)投資模式主要是信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放信托貸款，房地產(chǎn)企業(yè)按信托合同約定向信托公司定期支付信托收益，信托到期時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)償還最后一期信托收益并償還全部信托貸款本金。此外，信托資金先投資于房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)或其它權(quán)益，約定一定期限后房地產(chǎn)企業(yè)以一定的資金成本到期溢價(jià)回購(gòu)，也屬于債權(quán)投資模式。
典型案例:方正信托一東興9號(hào)常州天譽(yù)城市花園項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃該信托資金用于向常州市金豐置業(yè)有限公司發(fā)放信托貸款，用于天譽(yù)城市花園項(xiàng)目建設(shè)。信托還款來(lái)源為天譽(yù)城市花園項(xiàng)目銷(xiāo)售收入。金豐置業(yè)有限公司以天譽(yù)城市花園項(xiàng)目一期在建工程及項(xiàng)目全部上地使用權(quán)作為第一順位抵押，評(píng)估價(jià)值63760.26萬(wàn)元，抵押率27.05%。項(xiàng)目股東常州華豐建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司、江蘇省金山水建設(shè)有限公司提供連帶責(zé)任保證，并將所持有的100%股權(quán)質(zhì)押給信托公司。
2、股權(quán)投資模式
股權(quán)投資模式主要是信托公司通過(guò)信托計(jì)劃持有房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，并行使股東權(quán)利。這種模式下信托公司能影響房地產(chǎn)企業(yè)的決策與經(jīng)營(yíng)策略，并監(jiān)督公司日常運(yùn)營(yíng)。在破產(chǎn)清償順序上，股權(quán)劣后于債權(quán)。股權(quán)投資模式的風(fēng)險(xiǎn)與收益都遠(yuǎn)大于債權(quán)投資模式。
實(shí)務(wù)操作中，由于監(jiān)管部門(mén)希望限制貸款類(lèi)信托業(yè)務(wù)發(fā)展，《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》規(guī)定，信托公司管理信托計(jì)劃向他人提供貸款不得超過(guò)其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%，所以信托公司往往會(huì)通過(guò)股權(quán)投資附加回購(gòu)條款模式變相向企業(yè)發(fā)放貸款，這種實(shí)務(wù)模式實(shí)質(zhì)仍為債權(quán)投資。
典型案例:中鐵信托一銀杏1208期藍(lán)光花滿(mǎn)庭二期股權(quán)投資項(xiàng)日集合資金信托計(jì)劃該信托計(jì)劃以股權(quán)投資方式對(duì)新都藍(lán)光和駿增資擴(kuò)股并階段性持股，進(jìn)行藍(lán)光花滿(mǎn)庭二期項(xiàng)日的開(kāi)發(fā)。增資擴(kuò)股后新都藍(lán)光和駿注冊(cè)資本為40820萬(wàn)元，中鐵信托持有49%的股權(quán)。增資擴(kuò)股后，中鐵信托向新都藍(lán)光和駿董事會(huì)委派3名董事參與新都藍(lán)光和駿的治理，新都藍(lán)光和駿的重大事項(xiàng)必須經(jīng)過(guò)中鐵信托外派董事的同意才能實(shí)施或通過(guò)，同時(shí)中鐵信托向新都藍(lán)光和駿派出財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)新都藍(lán)光和駿現(xiàn)金流管理。信托計(jì)劃到期時(shí)由藍(lán)光和駿溢價(jià)受讓中鐵信托持有的新都藍(lán)光和駿的全部股權(quán)，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃資金的安全增值退出，為受益人獲取相應(yīng)收益。
3、夾層模式
夾層投資模式是指采用介于股權(quán)投資和債權(quán)投資之間的方式。信托資金以債權(quán)投資方式進(jìn)入被投資企業(yè)，但約定在一定條件下，債權(quán)可轉(zhuǎn)換為股權(quán)，即可轉(zhuǎn)債形式。或者信托資金雖然是以股權(quán)投資方式進(jìn)入被投資企業(yè)，但約定了一系列優(yōu)先分紅和投資本金保障機(jī)制，即優(yōu)先股形式。
典型案例:深國(guó)投萬(wàn)科朗潤(rùn)園集合資金信托計(jì)劃
該信托計(jì)劃以貸款方式發(fā)放給上海萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，用于其開(kāi)發(fā)的位于上海市閡行區(qū)七寶鎮(zhèn)新龍路的萬(wàn)科朗潤(rùn)園項(xiàng)日建設(shè)。信托收益來(lái)源于信托貸款所得的利息收益及貸款利息收入在信托利益分配前進(jìn)行資本市場(chǎng)與資金市場(chǎng)運(yùn)作所得收益;保證措施為:深圳國(guó)投與上海萬(wàn)科股東簽訂《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》，由上海萬(wàn)科公司股東將其持有的該公司部分股權(quán)質(zhì)押給深圳國(guó)投。若上海萬(wàn)科無(wú)法按規(guī)定償還貸款本息，深圳國(guó)投將采取必要措施確保信貸貸款本金與利息安全。
4、特定資產(chǎn)收益權(quán)模式
收益權(quán)投資是指信托資金投資于特定財(cái)產(chǎn)的收益權(quán)，而不是特定財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》第39條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。收益權(quán)與該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的“現(xiàn)金流”相關(guān)聯(lián)，只要基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)行良好，就不會(huì)影響收益權(quán)的投資回報(bào)。國(guó)內(nèi)現(xiàn)行金融機(jī)構(gòu)只有信托可以在《信托法》的約束下把所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)相分離，在保持所有權(quán)不變下實(shí)現(xiàn)收益權(quán)的流轉(zhuǎn)。
典型案例:華哀信托一華哀金誠(chéng)(1301)號(hào)明澤地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃
該信托計(jì)劃的投資標(biāo)的為明澤房地產(chǎn)公司持有的商業(yè)物業(yè)未來(lái)6年(2013年一2019年)的租金收益權(quán)。信托收益來(lái)源于明澤房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)收益。保證措施為:明澤房地產(chǎn)公司將其所屬5A寫(xiě)字樓一明澤廣場(chǎng)A座2層以及美特好商城(整幢)房產(chǎn)作為抵押保證措施，抵押而積合計(jì)40424.73平米，評(píng)估價(jià)約為78110萬(wàn)元，抵押率32%。與明澤房地產(chǎn)公司所有股東簽署《保證合同》，明澤地產(chǎn)全體股東承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任保證。
1、債權(quán)投資模式
債權(quán)投資模式主要是信托公司向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放信托貸款，房地產(chǎn)企業(yè)按信托合同約定向信托公司定期支付信托收益，信托到期時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)償還最后一期信托收益并償還全部信托貸款本金。此外，信托資金先投資于房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)或其它權(quán)益，約定一定期限后房地產(chǎn)企業(yè)以一定的資金成本到期溢價(jià)回購(gòu)，也屬于債權(quán)投資模式。
典型案例:方正信托一東興9號(hào)常州天譽(yù)城市花園項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃該信托資金用于向常州市金豐置業(yè)有限公司發(fā)放信托貸款，用于天譽(yù)城市花園項(xiàng)目建設(shè)。信托還款來(lái)源為天譽(yù)城市花園項(xiàng)目銷(xiāo)售收入。金豐置業(yè)有限公司以天譽(yù)城市花園項(xiàng)目一期在建工程及項(xiàng)目全部上地使用權(quán)作為第一順位抵押，評(píng)估價(jià)值63760.26萬(wàn)元，抵押率27.05%。項(xiàng)目股東常州華豐建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司、江蘇省金山水建設(shè)有限公司提供連帶責(zé)任保證，并將所持有的100%股權(quán)質(zhì)押給信托公司。
案例交易結(jié)構(gòu):
股權(quán)投資模式主要是信托公司通過(guò)信托計(jì)劃持有房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，并行使股東權(quán)利。這種模式下信托公司能影響房地產(chǎn)企業(yè)的決策與經(jīng)營(yíng)策略，并監(jiān)督公司日常運(yùn)營(yíng)。在破產(chǎn)清償順序上，股權(quán)劣后于債權(quán)。股權(quán)投資模式的風(fēng)險(xiǎn)與收益都遠(yuǎn)大于債權(quán)投資模式。
實(shí)務(wù)操作中，由于監(jiān)管部門(mén)希望限制貸款類(lèi)信托業(yè)務(wù)發(fā)展，《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》規(guī)定，信托公司管理信托計(jì)劃向他人提供貸款不得超過(guò)其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%，所以信托公司往往會(huì)通過(guò)股權(quán)投資附加回購(gòu)條款模式變相向企業(yè)發(fā)放貸款，這種實(shí)務(wù)模式實(shí)質(zhì)仍為債權(quán)投資。
典型案例:中鐵信托一銀杏1208期藍(lán)光花滿(mǎn)庭二期股權(quán)投資項(xiàng)日集合資金信托計(jì)劃該信托計(jì)劃以股權(quán)投資方式對(duì)新都藍(lán)光和駿增資擴(kuò)股并階段性持股，進(jìn)行藍(lán)光花滿(mǎn)庭二期項(xiàng)日的開(kāi)發(fā)。增資擴(kuò)股后新都藍(lán)光和駿注冊(cè)資本為40820萬(wàn)元，中鐵信托持有49%的股權(quán)。增資擴(kuò)股后，中鐵信托向新都藍(lán)光和駿董事會(huì)委派3名董事參與新都藍(lán)光和駿的治理，新都藍(lán)光和駿的重大事項(xiàng)必須經(jīng)過(guò)中鐵信托外派董事的同意才能實(shí)施或通過(guò)，同時(shí)中鐵信托向新都藍(lán)光和駿派出財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)新都藍(lán)光和駿現(xiàn)金流管理。信托計(jì)劃到期時(shí)由藍(lán)光和駿溢價(jià)受讓中鐵信托持有的新都藍(lán)光和駿的全部股權(quán)，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃資金的安全增值退出，為受益人獲取相應(yīng)收益。
案例交易結(jié)構(gòu):
夾層投資模式是指采用介于股權(quán)投資和債權(quán)投資之間的方式。信托資金以債權(quán)投資方式進(jìn)入被投資企業(yè)，但約定在一定條件下，債權(quán)可轉(zhuǎn)換為股權(quán)，即可轉(zhuǎn)債形式。或者信托資金雖然是以股權(quán)投資方式進(jìn)入被投資企業(yè)，但約定了一系列優(yōu)先分紅和投資本金保障機(jī)制，即優(yōu)先股形式。
典型案例:深國(guó)投萬(wàn)科朗潤(rùn)園集合資金信托計(jì)劃
該信托計(jì)劃以貸款方式發(fā)放給上海萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，用于其開(kāi)發(fā)的位于上海市閡行區(qū)七寶鎮(zhèn)新龍路的萬(wàn)科朗潤(rùn)園項(xiàng)日建設(shè)。信托收益來(lái)源于信托貸款所得的利息收益及貸款利息收入在信托利益分配前進(jìn)行資本市場(chǎng)與資金市場(chǎng)運(yùn)作所得收益;保證措施為:深圳國(guó)投與上海萬(wàn)科股東簽訂《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》，由上海萬(wàn)科公司股東將其持有的該公司部分股權(quán)質(zhì)押給深圳國(guó)投。若上海萬(wàn)科無(wú)法按規(guī)定償還貸款本息，深圳國(guó)投將采取必要措施確保信貸貸款本金與利息安全。
案例交易結(jié)構(gòu):
收益權(quán)投資是指信托資金投資于特定財(cái)產(chǎn)的收益權(quán)，而不是特定財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》第39條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。收益權(quán)與該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的“現(xiàn)金流”相關(guān)聯(lián)，只要基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)行良好，就不會(huì)影響收益權(quán)的投資回報(bào)。國(guó)內(nèi)現(xiàn)行金融機(jī)構(gòu)只有信托可以在《信托法》的約束下把所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)相分離，在保持所有權(quán)不變下實(shí)現(xiàn)收益權(quán)的流轉(zhuǎn)。
典型案例:華哀信托一華哀金誠(chéng)(1301)號(hào)明澤地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃
該信托計(jì)劃的投資標(biāo)的為明澤房地產(chǎn)公司持有的商業(yè)物業(yè)未來(lái)6年(2013年一2019年)的租金收益權(quán)。信托收益來(lái)源于明澤房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)收益。保證措施為:明澤房地產(chǎn)公司將其所屬5A寫(xiě)字樓一明澤廣場(chǎng)A座2層以及美特好商城(整幢)房產(chǎn)作為抵押保證措施，抵押而積合計(jì)40424.73平米，評(píng)估價(jià)約為78110萬(wàn)元，抵押率32%。與明澤房地產(chǎn)公司所有股東簽署《保證合同》，明澤地產(chǎn)全體股東承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任保證。
案例交易結(jié)構(gòu):
與 房地產(chǎn) 的相關(guān)內(nèi)容
