中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)訊：

　　內(nèi)容提示：為在短時(shí)間內(nèi)緩解供求矛盾，穩(wěn)定市場，穩(wěn)定價(jià)格，4月下旬以來，國務(wù)院把工作重點(diǎn)放在正確引導(dǎo)市場預(yù)期上，并在抑制需求膨脹，放緩市場節(jié)奏和堅(jiān)決遏制投機(jī)和投資性購房方面加大了工作力度。4月底和9月底兩次由國務(wù)院和有關(guān)部委下發(fā)了<關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知）和一系列涉及金融、稅收和市場監(jiān)管的調(diào)控文件，在有關(guān)調(diào)控政策落實(shí)上下了較大的功夫。其實(shí)，4月和9月底兩次調(diào)控政策的加碼都是在年初4號文件基礎(chǔ)上對實(shí)施細(xì)則的明確和操作上的落實(shí)。

　　對今年以來出臺的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效應(yīng)的分析

　　回顧今年以來房地產(chǎn)市場的調(diào)控和起落，有必要對政策和市場進(jìn)行回顧和反思。

　　年初4號文件下發(fā)后市場反映積極，短期見到成效。

　　黨中央、國務(wù)院對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題高度重視。去年底國務(wù)院召開常務(wù)會議專題進(jìn)行研究，提出在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。

　　今年1月7日國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號），明確要進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，在鼓勵和支持居民合理住房消費(fèi)同時(shí)，抑制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　主要政策措施：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；二是加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求；三是加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)和市場監(jiān)管。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)分析和監(jiān)測；四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；五是落實(shí)地方各級人民政府責(zé)任。要進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、加快解決低收入家庭住房困難的工作責(zé)任。

　　回過頭看，年初出臺的調(diào)控政策給市場放出國家抑制房價(jià)非正常上漲決心的較強(qiáng)烈信號，對增加市場供給、抑制投資投機(jī)、加大住房保障工作開展力度都有較強(qiáng)的針對性，市場反映是十分積極的。主要表現(xiàn)在投機(jī)性購房短期退市，市場節(jié)奏有所放緩，1-2月商品住房成交量環(huán)比下降，銷售價(jià)格從1月開始環(huán)比回落并持續(xù)到2月。市場供求矛盾有所緩解，房價(jià)漲幅呈現(xiàn)趨緩。應(yīng)該說，有關(guān)政策在短期內(nèi)見到了預(yù)期的成效。如果3月份對年初下發(fā)的國辦發(fā)〔2010〕4號文件提出的增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求等調(diào)控政策有及時(shí)出臺的實(shí)施細(xì)則并加大落實(shí)和宣傳力度，房地產(chǎn)市場應(yīng)該會繼續(xù)向預(yù)期的方向轉(zhuǎn)換。

　　三月以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反復(fù)，主要是市場預(yù)期發(fā)生變化。

　　三月下旬以后，市場出現(xiàn)明顯反彈。部分城市又出現(xiàn)成交量和地價(jià)、房價(jià)過快上漲的勢頭，社會反映強(qiáng)烈。

　　3月下旬到4月中旬市場再次呈現(xiàn)反彈的起因是多方面的。一是人代會前后各方面對房價(jià)還會上漲的分析，使一般購房者由觀望轉(zhuǎn)為擔(dān)心房價(jià)上漲趕緊入市；二是居民對通脹預(yù)期帶來買房保值意愿的抬頭而進(jìn)行購房置業(yè)投資。在財(cái)富效應(yīng)和利益驅(qū)動下，部分投機(jī)炒房者再度活躍；三是3月中旬以來部分熱點(diǎn)城市接連出現(xiàn)“地王”，部分二線城市地價(jià)攀升，高地價(jià)直接推動周邊區(qū)域在售房源漲價(jià)，引發(fā)區(qū)域性的恐慌性購房，扭轉(zhuǎn)了房價(jià)將逐步穩(wěn)定的預(yù)期；四是部分媒體片面宣傳市場供不應(yīng)求、對“地王”頻現(xiàn)進(jìn)行炒作，助長了房價(jià)上漲的預(yù)期和氛圍；五是少數(shù)開發(fā)企業(yè)乘機(jī)哄抬房價(jià)，制造市場恐慌情緒；六是部分城市危舊房改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大拆遷引起的被動性需求增長，加上住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題，使部分地區(qū)供求矛盾更加突出，房價(jià)上漲壓力加大。人們對市場預(yù)期發(fā)生了改變，一般購房者由觀望轉(zhuǎn)為擔(dān)心房價(jià)上漲趕緊入市，投機(jī)投資者認(rèn)為有利可圖迅速入市。

　　連續(xù)兩次發(fā)布系列調(diào)控文件，旨在將調(diào)控政策落實(shí)到市場。

　　為在短時(shí)間內(nèi)緩解供求矛盾，穩(wěn)定市場，穩(wěn)定價(jià)格，4月下旬以來，國務(wù)院把工作重點(diǎn)放在正確引導(dǎo)市場預(yù)期上，并在抑制需求膨脹，放緩市場節(jié)奏和堅(jiān)決遏制投機(jī)和投資性購房方面加大了工作力度。4月底和9月底兩次由國務(wù)院和有關(guān)部委下發(fā)了<關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知）和一系列涉及金融、稅收和市場監(jiān)管的調(diào)控文件，在有關(guān)調(diào)控政策落實(shí)上下了較大的功夫。其實(shí)，4月和9月底兩次調(diào)控政策的加碼都是在年初4號文件基礎(chǔ)上對實(shí)施細(xì)則的明確和操作上的落實(shí)。

        2011-2015年中國主題公園及旅游地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢及投資前景評估報(bào)告

　　當(dāng)前應(yīng)關(guān)注的問題

　　一是在最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下，選擇觀望的人會增加，市場將處于縮量，供應(yīng)也會隨之減少。2004、2005、2007、2009年4輪調(diào)控后市場一旦有松動，被壓制的剛性需求釋放出來，出現(xiàn)市場供不應(yīng)求，價(jià)格開始反彈上漲。當(dāng)房價(jià)漲幅達(dá)到10-15%，即帶動投機(jī)性購房入市，引發(fā)供求矛盾加大，導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)非正常上漲。——如何避免，有關(guān)方面應(yīng)該作出市場中長期市場分析及應(yīng)對預(yù)案。

　　二是在流動性過剩和通脹預(yù)期的雙重影響下，越來越多的投資者選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場，住房需求的放大越來越難以控制，在供應(yīng)跟不上的情況下，會成為房價(jià)上漲的推力。政策稍有松動，成交量和價(jià)格即可能出現(xiàn)反彈。

　　如何加強(qiáng)疏導(dǎo)，應(yīng)研究科學(xué)可行的防范措施。

　　對有關(guān)問題和相關(guān)政策選擇的討論

　　關(guān)于前段時(shí)間市場反彈的客觀分析

　　有非正常因素的影響，也有合理的成分。一是旺盛的住房剛性需求在壓抑了一段時(shí)間后的必然釋放，加上每年秋季“金九銀十”的商品住房旺銷規(guī)律，促成了成交量的回升；二是5月份以來多數(shù)城市新開盤項(xiàng)目較為理性的定價(jià)（不少項(xiàng)目較原預(yù)期定價(jià)有較大幅度的下調(diào)），讓消費(fèi)者產(chǎn)生購房的欲望，成交量回升后一些項(xiàng)目的銷售價(jià)格有所調(diào)高；三是一些城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀始終影響著價(jià)格上行的走勢。對這些因素的客觀分析和全面評估，有利于我們正確制定市場調(diào)控的短期政策并研究科學(xué)可行的長期政策。

　　關(guān)于短期政策和長期政策

　　房價(jià)的上漲和下跌從根本上是由供求關(guān)系決定的，幾輪房價(jià)非正常上漲的起因與根源還在供求矛盾，增加房地產(chǎn)市場的有效供給應(yīng)該是當(dāng)前和今后相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)必須高度關(guān)注和解決的問題，否則難以從根子上解決問題。

　　但鑒于市場供應(yīng)的增加不是短期內(nèi)能做到的，要在短時(shí)間內(nèi)緩解供求矛盾，穩(wěn)定市場，穩(wěn)定價(jià)格，今年以來調(diào)控工作的重點(diǎn)基本放在抑制需求膨脹，放緩市場節(jié)奏和堅(jiān)決遏制投機(jī)和投資性購房上。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的成交量大幅攀升和房價(jià)非理性上漲等問題，政府及時(shí)出臺短期政策用于退燒是正確的選擇，但市場的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展最終應(yīng)建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長期政策和長效機(jī)制上。當(dāng)前，應(yīng)著眼于對房地產(chǎn)市場基本規(guī)律、市場所處發(fā)展階段的深入細(xì)致和客觀分析。

　　長期政策應(yīng)立足于建立供求關(guān)系的基本平衡、供求結(jié)構(gòu)的基本合理和房價(jià)的基本穩(wěn)定，以及始終嚴(yán)格控制住投機(jī)性購房的侵入。由此創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的市場預(yù)期，盡量避免對市場頻繁調(diào)控引發(fā)大起大落。

　　關(guān)于房價(jià)漲幅的同比和環(huán)比

　　研究對房價(jià)過快上漲的調(diào)控效果，應(yīng)主要對房價(jià)的環(huán)比（較上月增長幅度）進(jìn)行分析。而同比反映了與上年同期比較的增長，沒有剔除實(shí)際在上個(gè)年度已經(jīng)發(fā)生的較大漲幅，同時(shí)對一些地區(qū)在調(diào)控中形成的房價(jià)回落也不能作出及時(shí)客觀反映。另外，目前普遍使用的住房成交均價(jià)受市場成交結(jié)構(gòu)影響較大，難以真實(shí)反映房價(jià)變動。有的城市在今年二季度的一段時(shí)間內(nèi)不允許價(jià)格較高的符合條件的商品住房上市，就能達(dá)到成交均價(jià)下落的效果，但這類住房一旦被允許進(jìn)入市場并實(shí)現(xiàn)一定數(shù)量的成交，又會出現(xiàn)成交均價(jià)的反彈。這些錯誤信息對客觀分析和準(zhǔn)確判斷市場走勢、科學(xué)制定調(diào)控政策都會產(chǎn)生誤導(dǎo)。

　　關(guān)于嚴(yán)格控制二套房政策

在市場供求關(guān)系的緊張情況下，出臺商品住房的限購政策無可厚非。但從市場的長期健康發(fā)展看，這一政策適當(dāng)?shù)臅r(shí)候應(yīng)作出適當(dāng)調(diào)整。大多數(shù)發(fā)達(dá)國家都經(jīng)歷過城市化加快發(fā)展階段，也面臨過嚴(yán)重的住房問題，很多國家都采取了鼓勵中產(chǎn)階級家庭購買第二套住房用于出租的政策。出租住房供給的增加，促成租售并舉房地產(chǎn)市場格局的形成，對滿足多樣化的住房需求，尤其是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展過程中不斷增加的流動工作人員、新就業(yè)人員、以及中低收入家庭對住房租賃需求產(chǎn)生了積極作用，實(shí)踐證明這一舉措是行之有效的。面對一度因移民潮而引發(fā)的嚴(yán)重住房問題，美國從1981年起對出租住房稅收實(shí)行部分豁免政策鼓勵中產(chǎn)階級家庭買房出租，出租房屋的業(yè)主不僅可以從出租收入中扣除正常經(jīng)營開支，州稅、地方財(cái)產(chǎn)稅和住房抵押貸款利息，而且可以在15年內(nèi)對房屋加速提取折舊，抵消出租獲得的收入，降低了個(gè)人所得稅的稅前收入，在較短的時(shí)間內(nèi)大幅度增加了出租住房，較為成功地利用社會資金緩解了社會住房矛盾。當(dāng)租賃住房達(dá)到一定規(guī)模，租賃價(jià)格與房屋銷售價(jià)格形成了相互制衡的關(guān)系，政府通過干預(yù)住房租賃市場，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的傳播。在房屋租賃市場過分?jǐn)U張，對房屋買賣市場形成沖擊的時(shí)候，美國在1986年對稅法進(jìn)行修改，將出租房屋的折舊由15年延長到27.5年，加速折舊改為直線折舊，達(dá)到租賃市場和買賣市場的平衡。