中企顧問網(wǎng)訊：

    1、有利因素
　　
    (1)行業(yè)政策對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的支持國務(wù)院和地方政府均頒布了支持盤活存量既有建筑(群)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)的行業(yè)政策和指導(dǎo)意見,為行業(yè)的發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境。
　　
    (2)下游行業(yè)快速發(fā)展最近幾年,上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅速。2009年、2010年、2011年和2012年,文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出分別較上一年增長7.28%、14.19%、16.91%和19.69%,增加值分別較上一年增長9.01%、20.34%、14.93%和17.95%。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重也從2008年的9.07%上升至2012年的11.29%。綜上所述,服務(wù)業(yè)的快速、持續(xù)發(fā)展以及政府對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的大力支持為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展提供了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場環(huán)境。
　　
    (3)豐富的既有建筑資源目前,我國的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園主要通過對城市老舊工業(yè)建筑進(jìn)行改造形成。既有建筑資源可視為行業(yè)所需“原材料”,其供應(yīng)者包括失去原有產(chǎn)業(yè)功能的產(chǎn)業(yè)類舊物業(yè)業(yè)主、因定位和配套等改變的新物業(yè)或次新物業(yè)業(yè)主等。既有建筑的存量、增長預(yù)期及可供改造量對行業(yè)的持續(xù)性具有決定性影響。
　　
    上海是我國近代工業(yè)的發(fā)源地,自十九世紀(jì)開埠以來,上海建立了大批老廠房、倉庫,其風(fēng)格樣式、建造特色各有不同,其中不少是見證了我國近現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展史和城市發(fā)展史的優(yōu)秀歷史建筑。隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化、城市規(guī)劃的變化和企業(yè)經(jīng)營狀況波動等因素,相當(dāng)一部分的舊工業(yè)建筑失去了原有的功能,形成了豐富的老舊工業(yè)建筑閑置資源,隨著社會對歷史建筑保護(hù)意識的增強(qiáng)以及出于對重建成本因素的考慮,通過局部改造實(shí)現(xiàn)老舊建筑的再利用價值已成為眾多業(yè)主的選擇,為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的快速發(fā)展提供了“原材料”保證。
　　
    目前,上海中心城區(qū)仍有大量老舊工業(yè)建筑可供改造,加上辦公、商場、住宅舊建筑及功能定位錯位的新建筑或次新建筑,既有建筑存量就更大。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),既有建筑存量正在不斷增加。
　　
    (4)城市化進(jìn)程將在相當(dāng)長的時間內(nèi)為本行業(yè)提供土地和房屋資源我國城市化進(jìn)程的持續(xù)進(jìn)行為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)提供了新的建筑資源。城市化進(jìn)程使得城市的邊界延伸,城鎮(zhèn)面積不斷擴(kuò)張,原本位于城市邊界的舊工業(yè)建筑逐步納入城區(qū),大量舊建筑可能需要改造和重新定位。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),我國近幾年城市化率每年以1%左右的速度增加,截至2012年末,我國的城市化率為52.57%,但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家平均水平。因此,隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展,我國城市化進(jìn)程還將持續(xù)相當(dāng)長的時間,也將在相當(dāng)長的時間內(nèi)為本行業(yè)提供可供改造的既有建筑(群)。
　　
    (5)將老舊工業(yè)建筑改建為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有良好的社會效益由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場競爭越發(fā)激烈所帶來的沖擊,市區(qū)的老舊工業(yè)建筑大量出現(xiàn)成為了我國各大中城市的普遍現(xiàn)狀,以“拆舊建新”的方式進(jìn)行重建,一方面成本上不經(jīng)濟(jì),同時造成大量的資源消耗和環(huán)境污染;另一方面也不利于城市歷史建筑的保護(hù)。將老舊工業(yè)建筑改建為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)則是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展、有效保護(hù)城市原有建筑風(fēng)貌的創(chuàng)新途徑,具有較好的社會效應(yīng)。
　　
    (6)房屋租金價格指數(shù)的持續(xù)上升為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金水平提供了良好的保證與支持近二十多年,我國的國民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速的發(fā)展,土地作為一種不可或缺的生產(chǎn)要素,同時又是不可再生的稀缺資源,其租賃和轉(zhuǎn)讓價值保持了上升趨勢;相應(yīng)的,辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的租賃價格保持上升趨勢。2000年至2012年,上海的房屋租賃價格整體保持上升趨勢,2012年的房屋租賃價格指數(shù)較2000年上升57.20%。租賃價格指數(shù)的穩(wěn)步上升為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的租金水平提供了良好的保證與支持。
　　
    相關(guān)市場調(diào)研報告請見中企顧問網(wǎng)發(fā)布的《2014-2019年中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園市場調(diào)研與投資前景研究報告》

    2、不利因素
　　
    (1)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園起步較晚,園區(qū)管理和服務(wù)水平有待提升和發(fā)達(dá)國家相比,我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展仍處于起步階段,對園區(qū)內(nèi)企業(yè)的服務(wù)主要集中于傳統(tǒng)的租賃和物業(yè)管理服務(wù),業(yè)務(wù)相對單一,對租金收入依賴較大。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園對創(chuàng)意企業(yè)的孵化效應(yīng)不明顯;園區(qū)各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)單打獨(dú)斗為主,產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性有所欠缺,未能形成充分的集群效應(yīng),未能充分發(fā)揮創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的功能和作用。
　　
    (2)跨地區(qū)經(jīng)營創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的難度較高創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域性主要源于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性。我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為不平衡,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè),在發(fā)達(dá)城市和地區(qū)發(fā)展速度較快,發(fā)展水平較高,形成以龍頭城市為先鋒、大中城市為主力、中小城市快速跟進(jìn)的整體格局。
　　
    因此目前我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園主要集中在發(fā)達(dá)城市和地區(qū),具有明顯的區(qū)域性特征。
　　
    創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的定位、改造、招商和后續(xù)管理要求運(yùn)營商對園區(qū)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民的消費(fèi)水平、歷史文化特點(diǎn)具有很強(qiáng)的把握能力,一旦盲目進(jìn)入市場,容易導(dǎo)致園區(qū)定位偏差,影響園區(qū)的盈利能力。因此地域特征一定程度上將影響業(yè)內(nèi)企業(yè)跨地域發(fā)展。
　　
    (3)融資渠道受限對于采用承租改造方式經(jīng)營的運(yùn)營商而言,由于其不擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán),不能將物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為銀行貸款的抵押資產(chǎn),一定程度上制約了企業(yè)的融資渠道,影響了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商的擴(kuò)張速度。