2008年上海別墅市場走勢淺析
http://www.hxud.cn 2008-07-25 19:35 中企顧問網
本文導讀：經歷了07年的地產狂歡，08年在政府相關政策出臺后地產市場逐步撲朔迷離起來。08年上半年，上海住宅市場的成交量和成交價與０７年同期相比明顯下滑不少。下半年的市場究竟是看漲還是看跌，誰都說不清。在這樣的市場形勢下，上海別墅市場，又將何去何從？
經歷了07年的地產狂歡，08年在政府相關政策出臺后地產市場逐步撲朔迷離起來。08年上半年，上海住宅市場的成交量和成交價與０７年同期相比明顯下滑不少。下半年的市場究竟是看漲還是看跌，誰都說不清。在這樣的市場形勢下，上海別墅市場，又將何去何從？
住宅用地少之又少
從上海市2003年到2008年上半年土地供應情況可以看到，申城土地供應明顯減緩，與往期相比，土地成交 量下降。
別墅賣一套少一套
06年政府推出別墅用地限制令。07年70/90政策推出。幾紙公文，將大房型產品的用地空間壓縮到只有約30%，而其中能夠分給低密度產品的空間，更是少之又少。
可以預見，在小戶型大行其道，市場占有比逐步提升的形勢下，別墅產品是買一套少一套。未來5-6年內,市場上別墅即等同于收藏品，而低密度的純別墅社區，更將是鳳毛麟角。
別墅需求，領跑住宅市場
從同策研展中心最新市場報告來看，從市場成交方面來看，相較于08年申城住宅市場成交量日益萎縮的低迷局面，別墅成交量卻領跑市場，一路飆升。相關數據顯示，08年上半年，上海市別墅供給4782套，去化3408套，去化率高達71.2%，實屬罕見。
雙重調控政策的打擊，水漲船高的市場需求，嚴重不平衡的供求關系格局，直接導致了別墅類市場的供不應求。
上海經濟的穩步發展，高收入人群逐年增加，這類群體對于改善型居住需求的持續旺盛，作為改善型物業的終極產品別墅，其未來需求勢必也逐步增加。一方面是別墅供應的斷檔，一方面是日益旺盛的需求，供求缺口愈拉愈大。這種供需失衡將保證別墅產品的熱銷。
三大因素引發別墅生活模式改變
現代人對別墅的向往，來自遠古時代起就形成的“有天有地”、自成一體的居住觀。隨著時代的發展，曾經一度別墅似乎是越遠越好，甚至出現了買瓶水、買瓶醋都要驅車十數公里。因此，相當一段時間，購置別墅，意味著與市中心成熟生活絕緣。
早些年，別墅還只是少數人閑暇時候偶爾居住的生活空間，近年來，似乎已經固定的別墅生活模式正在受到挑戰。別墅已經被賦予城市宜居居所的生活定位。
作為宜居居所，首要還是在于交通。除了類似中環線、外環線、高速公路之類的動脈交通是必不可少外，在國際油價高企的情況下軌道交通亦不可或缺。以江川路板塊為例，5號線的東川路站、劍川路站和金平路站，均相鄰大型社區合生城邦，尤其是東川路站，步行500米左右即可進入社區，相當便捷。再如2號線青浦段規劃已初步決定，線路自虹橋機場至朱家角，全程34.7公里。徐涇板塊、趙巷別墅區及朱家角別墅將因此受惠。
其次，別墅本身的生活配套。如今，早已過了當初國人看到別墅就落定購買的傻瓜式購房時代了。附近有什么大賣場、國際學校、公園等，已經成為人們選擇的重要依據。目前，大多數別墅都設有社區會所、涉外或貴族學校，周圍還有完善的商業配套。
第三個重要因素，在于品牌開發商的介入。當大品牌開發商們紛紛參與別墅社區與板塊的建設時，板塊水準與生活品質都得到大幅提高。馬橋板塊因為綠城、和黃的進駐，充分奠定了其頂級別墅板塊的城市地位；趙巷國際別墅區內，合生、中海、綠地等諸多品牌開發商云集，加上相關國際化生活配套，凸顯其國際化生活定位；朱家角更因中信泰富、上海置業、盛高置地等實力開發商加盟，依托淀山湖等優越的自然環境和古鎮的人文環境，獲得別墅客戶青睞。
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